МОРГнешь, а тут уже построили высотку – АО КБХА распродало непрофильное имущество

В июле этого года новым владельцем ДК им. 50-летия Октября стало АО ФК «Аксиома». Буквально через считанные месяцы собственник демонтировал мозаичное полотно в здании. Это вызвало общественный резонанс у тех, кто считает «Полтинник» объектом культурного наследия. Разбирательства по этому вопросу продолжаются, возбуждено административное дело.

Отметим, что предыдущим владельцем ДК было АО «ГКНПЦ имени М.В. Хруничева» (Государственный космический научно-производственный центр). Одним из филиалов центра является Воронежский механический завод (ВМЗ). 1 ноября 2019 года завершилось объединение ВМЗ и АО «КБХА» (Конструкторское бюро химавтоматики). Они образовали  интегрированную структуру «Роскосмоса» – Воронежский центр ракетного двигателестроения. 4 тыс. сотрудников мехзавода трудоустроили в «КБХА» сразу после слияния. Однако не только этот момент объединяет две структуры. Дело в том, что веб-сервис «КонтрФокус», ссылаясь на данные Росстата, утверждает, что АО «ГКНПЦ имени М.В. Хруничева» является одним из учредителей АО «КБХА».

Согласно имеющейся информации, АО «КБХА» также распродает имущество. Одним из активов является часть имущества бывшей медсанчасти №97 на Путиловской, 19, где ранее располагалось здание морга. По информации от источника, на этом месте планируется строительство нового многоэтажного здания.  

Как «Полтинник» меняли

АО ФК «Аксиома» выиграла торги на покупку территории и здания ДК им. 50-летия Октября в начале июля. На продажу выставили, как говорится в документах торгов на площадке АО «Сбербанк-АСТ», нежилое здание – ДК им. 50-летия Октября площадью 10 303,5 кв. м; сооружения (площадка из бетонных плит у ДК) площадью 2 701,0 кв. м; земельный участок площадью 22 663,0 кв. м.

На участие в аукционе было подано семь заявок. Двое претендентов – ООО «Инвестжилстрой» и Павел Лавлинский так и не сделали конкретных предложений. Отметим, что стартовая цена имущества на аукционе составила 221,5 млн рублей. ООО «Спецавтобаза №2» готово было выплатить чуть более 232 млн рублей, аналогичной суммы придерживалось ООО «Билд Развитие», а ООО «Паркинг-Люкс» – около 288 млн рублей. Серьезную конкуренцию будущему победителю оказал ООО СЗ «Развитие-М» – представители этого застройщика остановились на сумме в чуть более 498 млн рублей.
В итоге АО ФК «Аксиома» выкупила «Полтинник» за 509,4 млн рублей, согласно информации из документов. Тогда руководители компании не стали уточнять, что появится на месте «Полтинника». При этом в СМИ говорили о том, что на территории ДК могут построить еще одну высотку.

В конце лета в «Полтиннике» проводили демонтаж «космического» мозаичного полотна. Затем, 30 августа, управление по охране объектов культурного наследия Воронежской области возбудило дело по факту демонтажа «космического» мозаичного полотна в ДК им. 50-летия Октября (ст. 7.14.2 КоАП РФ). Однако работы по демонтажу уже закончили и стену, где находилось мозаичное полотно, зашили гипсокартоном, зашпатлевали и покрасили. На видео в профиле Виталия Иванищева в Фейсбуке видно, что мозаику расфасовали по нескольким пакетам. Замгендиректора «Аксиомы» Александр Овсянников тогда объяснял, что это сделано специально, чтобы не повредить полотно.

В сентябре, краевед Ольга Рудева призвала воронежцев в своем посте во «ВКонтакте» определить судьбу ДК им. 50-летия Октября. По ее словам, «Полтинник» АО ФК «Аксиома» готова потратиться на любые способы воздействия на лиц, принимающих решение о внесении ДК в список объектов культурного наследия (ОКН). По закону до проведения экспертизы в ноябре на территории «Полтинника» запрещены любые работы. Однако в августе его новый владелец, несмотря на это провел демонтаж «космического» мозаичного полотна.

Отметим, что после проведения экспертизы, в ноябре, управление по охране ОКН совместно с научным и экспертным сообществом примет решение по внесению или не внесению «Полтинника» в перечень выявленных объектов культурного наследия. При положительном исходе будет приниматься окончательное решение по включению ДК им. 50-летия Октября в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Этот процесс может растянуться на целый год.

– Надо либо ставить на охрану «Полтинник», либо отказывать общественникам. При том, что защитниками ДК являются и признанные авторитеты среди архитекторов, и тысячи жителей города, готовых физически защищать ценное для них здание. А собственник, конечно, против постановки на охрану, готов потратиться на любые способы воздействия на лиц, принимающих решение о внесении в список. Но это вы и так понимаете, конечно. А что в других городах? Давайте посмотрим на Самару, сестру Воронежа (один год рождения, почти одинаковое количество жителей). Девять зданий в советском модернизме уверенно стоят на охране, аналоги «Полтинника», диагностического центра, цирк, такой же, как у нас и т.д., – прокомментировала краевед Ольга Рудева.

Руководство по МОРГанию

В феврале 2021 года АО КБХА разместило лот о продаже медико-санитарной части №97. Выставленную на торги недвижимость составляли два земельных участка общей площадью 5 786 кв. м, два здания общей площадью 145,10 кв. м.  По данным ЕГРН, одноэтажное кирпичное здание трансформаторной медсанчасти № 97 площадью 37,1 кв. метр возведено в 1971 году. Имущество располагается по адресу: улица Путиловская, 19. Стартовая сумма аукциона – 16,7 млн рублей.

В итоге победителем торгов стал Павел Лавлинский, предложивший 22,6 млн рублей, против 21,7 млн рублей от проигравшей организации, согласно протоколу подведения итогов аукциона от девятого апреля 2021 года.

Обратим ваше внимание на тот факт, что он подавал заявку как на приобретение участков медсанчасти №97, так и на покупку «Полтинника». Нам  также стало известно о том, что Павел является арбитражным управляющим, согласно даннымЕФРСБ.

Спустя три месяца, в июле, новым собственником вместо Павла Лавлинского  стало ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная фирма «Стэл-инвест», согласно сведениям из ЕГРН. По информации редакции «Время Воронежа» сумма сделки по продаже имущества составила 110 млн рублей (в 4,8 раза дороже, чем была куплена у АО КБХА).

Кстати, по данному факту, нами направлен официальный запрос на имя Дмитрия Рогозина, генерального директора госкорпорации «Роскосмос» с просьбой прокомментировать действия руководства АО КБХА по продаже имущества по существенно заниженной цене. Нет ли тут коррупционной составляющей и намеренных преступных действий со стороны руководства госкомпании. Фактически, государство упустило прибыль в 87,4 млн рублей.

Еще один интересный момент. Среди проданных объектов значится трансформаторная подстанция, которая питает не только выкупленные объекты, но и корпуса ФМБА. По условиям договора купли-продажи между АО КБХА и Павлом Лавлинским, за последним было закреплено обременение по обслуживанию и эксплуатации подстанции, чтобы она продолжила обеспечивать электричеством медицинские объекты. Однако уже в договоре между Лавлинским и компанией «Стэл-инвест» данные обременения отсутствуют [прим. ред. – в распоряжении редакции имеется копия договора и выписки о владельцах имущества из Росреестра].

В «Стэл-инвесте», бенефициаром компании является Валерий Лукинов, редакции «Время Воронежа» на официальный запрос издание в итоге получило классический «отписной» ответ от компании. О том, с какой целью было приобретено данное имущество, в нем, конечно же, умолчали.

– Решение о дальнейшем использование вышеуказанных объектов будет принято после принятия новых правил землепользования и застройки городского округа Воронежа, – ответили в ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная фирма «Стэл-инвест».

Однако по сообщениям наших источников, на месте бывшей медсанчасти № 97 в планах стоит строительство высотки. При том, что вокруг участка в близости менее пятнадцати метров, находятся жилые дома, узкая проезжая часть, рынок и действующие федеральные и частные медицинские учреждения.

В разрабатываемых сейчас Правилах землепользования и застройки города Воронежа, согласно ответу городской администрации, предусмотрены изменения территориальной зоны, в которой расположены выкупленные «Стэл-инвестом» земельные участки по улице Путиловская, 19 с кадастровыми номерами 36:34:0505051:617, 36:34:0505051:616. В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки эти участки расположены в территориальной зоне О4 (Зона специализированного обслуживания).

Сейчас, по старым правилам землепользования и застройки, на участках возможно строительство таких образовательных, научных, медицинских, коммунальных объектов. Однако уже согласно новому подготовленному проекту актуализированных Правил землепользования и застройки участки предполагается отнести к территориальной зоне ОДМ (Зона смешанной общественно-деловой застройки), которая дает возможность, в том числе, и размещения на участках объектов жилищного строительства и торгово-развлекательных центров. Именно грядущими изменениями территориальной зоны, в которой расположены земельные участки, может быть обусловлен интерес строительных компаний к этим объектам, которые были приобретены компанией ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная фирма «Стэл-инвест», по крайней мере, изменения в проект касаемо участков на Путиловской, были внесены уже после приобретения имущества компанией «Стэл-инвест».

Редакция обратилась за консультацией к агентству недвижимости «Этажи» на предмет объективности стоимости бывшего имущества АО КБХА, которое досталось Павлу Лавлинскому за 22,6 млн рублей, а перепродал он его за 110 млн рублей «Стэл-инвесту».

– АН «Этажи» регулярно мониторит объекты, находящиеся на рынке для жилищного строительства. Нам поступает множество запросов, поэтому мы были в курсе данного аукциона. В торгах участвовал еще, как минимум, один интересант – структура ГК «Олимп Здоровья» инвестора и бизнесмена Александра Соловьева, принимающая в них участие. Но, как известно, медицинский бизнес имеет намного меньшую рентабельность (по крайней мере в расчете на кв. м площади), нежели  жилищное строительство. Вероятно, поэтому инвестор предпочел не переплачивать, согласно нормативам своей бизнес-модели.

У АО КБХА еще на балансе есть много непрофильных активов, но надеемся, что в будущем реализация этих активов будет проведена на более качественных площадках по типу АО «Сбербанк-АСТ». Дело в том, что вышеуказанные торги проходили на малоизвестной торговой площадке от «Газпромбанка», доступ к которой является более затруднительным, чем к другим, достаточно популярным.

Например, «Ростелеком» проводит рекламную кампанию, выставляя свои объекты на той же площадке АО «Сбербанк-АСТ», на ресурсах «Авито» и «Циан». Компания также сотрудничает с агентствами для привлечения большего количества участников и поднятия первоначальной цены. Если бы данный участок медсанчасти №97 реализовывался с использованием вышеуказанных инструментов, то итоговая стоимость для АО КБХА была бы существенно выше, но ничего противозаконного юридический департамент в аукционе не видит – это рынок, – проанализировал ситуацию руководитель АН «Этажи» в Воронеже Данис Латыпов.

Нам удалось выяснить, что участок на улице Путиловская, 19 расположен в соответствии проекту нового генерального плана и правилам землепользования застройки в зоне ОДМ (общественно-деловой многофункциональный). Как отмечается экспертом Данисом Латыповым, зона предполагает застройку данного земельного участка многоквартирными жилыми домами.

Площадь участка составляет 50 соток, следовательно, максимальная общая площадь строения, размещенного на данном участке, составит 15 тыс кв. м, а продаваемая площадь на уровне 12 тыс кв. м.

Данис Латыпов называет стандартной практикой, когда застройщики покупают землю в диапазоне от 8% до 12 % от конечной стоимости кв. м готового жилья. Сейчас на рынке Воронежа присутствует дефицит земельных участков, поэтому при максимальной ставке 12% – 15% стоимость недвижимости, полученной собственником земли, составит те же 110 млн. рублей, это 12% от 12 тыс кв. м (1450 кв. м при средней рыночной стоимости в Юго-Западном районе около 70 тыс руб за метр квадратный). Поэтому считается, что участок продан на максимально выгодных рыночных условиях. Проще говоря, собственники земли АО КБХА изначально не увидели возможности продать участок девелоперу. Нужно было этим заниматься на более востребованной площадке, что помогло бы заключить сделку по хорошей цене. Как мы видим, Павел Лавлинский, промежуточный покупатель, такую возможность увидел.

На сегодня в Советском районе большой дефицит качественных земельных участков и стоимость 1 га по данной сделке составила 200 млн рублей и это рабочая стоимость для аналогичной земли. Однако данный участок находится не на красной линии и рынок показывает, что более востребованы комплексы не точечной застройки среди старого фонда, а качественные проекты, формирующие образ жилого комплекса, такой как ЖК «Бунин», проектируемый ЖК на территории бывшего мясокомбината или, например, Квартал «Троицкий» Евгения Хамина.

Торги минувших дней

В июле 2021 года АО «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» выставило на продажу детский оздоровительный лагерь «Орленок» на улице Дубовая в Железнодорожном районе Воронежа. 

Покупателю предлагался участок площадью 7,5 га, на котором располагаются 22 объекта недвижимого имущества и 24 – движимого. Также на территории ДОЛ есть коммуникации – электроснабжение, газопровод, канализация и т.д.

Согласно информации на площадке «Сбер-Аст», начальная цена аукциона составила 219,47 млн рублей. Торги должны были состояться 18 августа. Объявление о продаже детского лагеря также разместилина «Авито».

Продажу детского оздоровительного лагеря «Орленок» у себя на странице ВКонтакте прокомментировал Виталий Иванищев.

– Честно скажу, с точки зрения архитектуры «Орленок» не имеет высокой ценности. Четыре безликие коробки жилых корпусов, типовое здание столовой с концертным залом. Но ряд преимуществ здесь есть – удобное расположение в доступности от городского транспорта, большая территория, природа, рядом Усманка с пляжем. Что здесь будет после продажи? Ввиду близости жилых районов, очевидно, что очередной жилой комплекс. Ряд лагерей и турбаз уже застроено. Тем временем, в Воронеже нет мест детского отдыха. Но, судя по всему, в Воронеже есть лишь одна потребность – квадратные метры жилья. Иных не имеем, – высказался общественник Виталий Иванищев.

Как мы можем заметить, в основном аукционы проводились на Электронной площадке Группы Газпромбанка (ООО ЭТП ГПБ). По данным сайта ООО ЭТП ГПБ, с 2018 года АО КБХА выставило семь лотов о продаже земельных участков в разных частях Воронежа.

В апреле 2021 года на ЭТП ГПБ стартовал прием заявок на приобретение подсобного хозяйства «Семидубравное», куда входило 9 земельных участков общей площадью 449 621,00 кв. м, 11 зданий общей площадью 2 851,90 кв. м, 7 сооружений общей площадью 12 кв. м, 1 объект незавершенного строительства и 25 позиций движимого имущества. Участок, находящийся в Семилукском районе, в промзоне села Новая Покровка, изначально оценивался в 34,5 млн рублей, следует из документов.

Земельный участок, расположенный по адресу: улица Острогожская, 109 л, площадью 65849 кв. м, был выставлен на продажу в январе 2021 года. Начальная сумма лота составляла 78,7 млн рублей, согласно документу, размещенному на ЭТП ГПБ. Как отмечается в этих данных, на участке разрешено использование «испытательных комплексов».

В Новоусманском районе Сомовском лесхозе, 31 квартале находится турбаза «Факел», которая также была в собственности КБХА. В октябре 2020 года, по информации в ЭТП ГПБ, стартовал прием заявок на приобретение данного участка. На нем располагалось 32 здания общей площадью3 126,1 кв. м, 6 сооружений, 9 позиций движимого имущества и перехода права аренды земельного участка (36:16:5300001:8). По информации с торговой площадки, стартовая цена аукциона составляла 14,8 млн рублей.

Согласно записям ЕГРН, на данный момент правообладателем собственности является ООО «СОЮЗ», руководителем и одним из бенефициаров которого является Сергей Кулигин, говорится в Kartoteka.ru. Как известно, компания специализируется на аренде и управлении собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Одновременно с турбазой «Факел» КБХА выставило на торги и ДОЛ «Восток», расположенного в лесном массиве Новоусманского района по адресу: Веневитинский кордон, квартал 26. Один участок общей площадью 61 700 кв. м, на нем: 15 зданий общей площадью 7 481,50 кв. м, 5 сооружений, 3 позиций движимого имущества. В прошлом территория детского лагеря продавалась за 29,5 млн рублей, как следует из документов аукциона.

Администрация Новоусманского района сообщила, что обращений по поводу изменения градостроительных зон «Факела» и «Востока» также не поступало. В мае 2020 года КБХА выставило на продажу земельный участок, площадью 4002 кв. м, который располагался на улице Острогожская, 160а. По данным из документов Электронной торговой площадки, начальная цена вопроса составляла 11,4 млн рублей за неиспользуемые земли запаса [прим. ред. – эти земли нельзя использовать, не переведя в другую категорию].

По данным из ЕГРН, правообладателем земельного имущества стала Алина Михолап, бенефициар ООО «ЭВЕРЕСТ-ПЛЮС». Как утверждается в «Kartoteka.ru», микропредприятие занимается оптовой торговлей лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием.

Автор: Виктория Ненашева

Фото: группа в «ВКонтакте» ДОЛ «Орленок», документы закупок, архив АО ФК «Аксиома», архив Виталия Иванищева, архив Ольги Томашевской