Продажа квартиры с маткапиталом: запомните это, чтобы не нарушить закон

Материнский капитал — не просто выплата, а целевая помощь от государства. Потому и распоряжаться им нужно по правилам. Квартиру, купленную с его участием, продать можно. Но просто выставить объявление и ждать покупателя не выйдет. Придется пройти несколько бюрократических кругов и доказать, что права детей не пострадают.

Согласно информации с портала «Все о стройке», главное условие — сохранение имущественных интересов несовершеннолетних. Государство строго следит, чтобы дети не остались без жилья или не получили долю хуже прежней.

Что нужно сделать перед продажей

Первым делом придется выделить детям доли. Если ипотека не использовалась, на это есть полгода с момента перечисления средств маткапитала. Когда квартира в залоге у банка, доли выделяют после полного погашения кредита.

Размер долей рассчитывают не от всей стоимости квартиры, а пропорционально сумме материнского капитала. Например, семья из четырех человек купила жилье за 5 миллионов, использовав 630 тысяч маткапитала. Доля на каждого составит около 3–4 процентов. Можно выделить и больше, но меньше — нельзя.

Соглашение о выделении долей оформляют у нотариуса, если супруги делят совместную собственность. Затем документы несут в Росреестр. Госпошлина — 2000 рублей, регистрация занимает до 12 рабочих дней.

Согласие опеки

Когда доли выделены и зарегистрированы, дети становятся полноценными собственниками. Продать их часть без разрешения органов опеки не получится. Главное требование — новое жилье должно быть не хуже продаваемого по площади, району и состоянию.

В опеку подают документы на обе квартиры: и ту, что продают, и ту, что покупают. Рассмотрение длится до 15 рабочих дней. Без положительного заключения сделку не зарегистрируют.

Если квартира в ипотеке

Это самый сложный вариант. Пока кредит не закрыт, банк не снимет обременение, а без этого нельзя выделить доли. Замкнутый круг разрывают так: находят средства на погашение ипотеки, гасят долг, снимают обременение, выделяют доли, получают разрешение опеки и только потом продают.

Иногда деньги дает покупатель в виде задатка, иногда родители берут потребительский кредит. Главное — действовать последовательно и не пытаться обойти закон.

Риски и налоги

Если продать квартиру, не выделив детские доли, сделку могут признать недействительной. Прокуратура или Социальный фонд рано или поздно это обнаружат. В лучшем случае обяжут вернуть всю сумму маткапитала, в худшем — возбудят уголовное дело о мошенничестве.

С налогом проще. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья, если в том же году покупают новое, большее по площади. В остальных случаях применяют стандартный срок владения 3–5 лет.

Продать квартиру с маткапиталом реально, но только через четкое соблюдение процедур. Главное — не спешить и не пытаться срезать углы.

Ранее мы писали: Не дайте себя обмануть: эксперты рассказали, как распознать мошенника по телефону и Долги за коммуналку смогут взыскивать без суда: что нужно знать должникам — есть только 14 дней