Ленинский районный суд признал незаконным окончание сотрудниками Федеральной службы судебных приставов исполнительного производства в деле о самострое Магеррамовых еще 10 марта 2022 года. До этого момента конкурсный управляющий пытался реализовать имущество, находящееся в залоге у ПАО Сбербанк, а это земельный участок и незаконная постройка банкрота Ровшана Али оглы Магеррамова. Что также примечательно, по закону самострой, признанный судом первой инстанции таковым, продавать нельзя. Издание «Время Воронежа» поговорило с юристами и адвокатами, а также получило комментарий от администрации города по поводу реализации и существования незаконной постройки.
Еще до решения суда первой инстанции о незаконности окончания исполнительного производства общественник Константин Квасов неоднократно высказывался по поводу того, что приставы неверно трактуют судебные документы.
– Сотрудники ФССП считают, что вопрос нужно решать в суде, а мы думаем, что данная практика в этом случае неприменима. Разбирательство длится больше трех лет. Два года приставы даже не выносили предупреждение гражданам о недопустимости использования самовольной постройки. А после заняли позицию, что имеется жилое здание, и в нем зарегистрированы люди, поэтому сделать с этим что-либо без суда нельзя, ‒ заявил общественник.
Также напомним, по решению Арбитражного суда Воронежской области от 1 марта 2021 года Магеррамов Ровшан Али оглы объявлен банкротом. Он же и является собственником нашумевшего самостроя на улице Острогожская, 46. Теперь конкурсный управляющий пытается реализовать имущество должника. Судя по всему, схема сбыта земельного участка и самостроя, признанного Ленинским райсудом незаконным и подлежащим сносу, имеет не самые законные основания.
Что также примечательно, Магеррамов должен банку всего лишь 5 млн рублей, в то время как итоговый сумма продажи имущества может составить почти 20,6 млн рублей. Так земельный участок площадью 578+/- 8,48 кв. м оценили почти в 3,4 млн рублей. Согласно документу, он входит в категорию земель населенных пунктов, а разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство. Стоимость жилого дома, площадью 363,3 кв. м составляет почти 17,2 млн рублей. Согласно тому же документу, у здания есть всего два этажа, подземные – отсутствуют. Однако, как утверждает общественник Константин Квасов, цокольный этаж все-таки имеется, там располагается бассейн с комнатой отдыха.
Ранее изданию «Время Воронежа» в ЦЧБ ПАО Сбербанк сообщили следующее.
– В феврале 2020 года одним из кредиторов в отношении Магеррамова Ровшана Али оглы была инициирована процедура банкротства. В марте 2021 года согласно решению Арбитражного суда Воронежской области Магеррамов был признан банкротом. В отношении должника введена процедура реализации имущества. В связи с тем, что долговые обязательства перед банком заемщиком не были урегулированы, суд по требованию Сбербанка включил задолженность на общую сумму в 4,3 млн рублей в реестр кредиторов.
В связи с наличием вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда от 13 сентября 2017 года о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Острогожская, д.46, самовольной постройкой, финансовым управляющим в Арбитражный суд Воронежской области подано заявление о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях реализации спорного предмета залога. Судебное заседание по делу назначено на 25 мая 2022 года. Таким образом, вопрос о реализации объекта недвижимости, являющегося предметом запроса, в настоящее время находится на рассмотрении Арбитражного суда Воронежской области, – поясняли в ЦЧБ ПАО Сбербанк.
Интернет-газета «Время Воронежа» связалась с экспертами для наиболее корректной юридической оценки ситуации.
– Граждане, осуществившие самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности. В связи с этим они не вправе распоряжаться такой постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В данном случае, если суд принял решение, в котором прописана необходимость сноса здания, то обременение банка в форме залога будет автоматически прекращено. В данной ситуации, не понятна позиция банка о продаже несуществующего объекта.
Мы не рекомендуем людям покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка, признанной судом самовольной постройкой, а также участвовать в залоговых аукционах с такими условиями, так как это достаточно рискованные операции. Здесь стоит отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи. Людей с улицы обычно не допускают до таких процедур, что провоцирует коррупционную составляющую данного процесса.
Основным риском приобретения недвижимого имущества является оспаривание торгов и договора купли-продажи, заключенного по их результатам, – рассказал управляющий партнер консалтинговой фирмы «InROST» Максим Селин
Адвокат адвокатского бюро «Подкопаева и партнеры» Елена Подкопаева, отметила, что ПАО Сбербанк участвовал в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Исходя из текста решения по делу, ПАО Сбербанк выразил свою правовую позицию как залогодержатель спорного строения, которую суд учел при вынесении решения. Залогодержатель не может реализовать свое право на обращение взыскания на предмет залога, если таковым выступает здание, признанное самовольной постройкой.
– С 2015 года по делу Магеррамовых, а их целая совокупность, вынесено значительное количество судебных актов. Самое значимое – признание здания самовольной постройкой, подлежащей сносу. Решение вступило в силу, поэтому по действующему гражданскому законодательству строение не может являться объектом гражданского оборота, быть предметом сделок. Физическое наличие самовольной постройки Магеррамовых по сей день является нарушением исполнения судебного решения и прав заинтересованных лиц (в частности, соседей, которые борются с самостроем уже почти 10 лет). Именно ее незаконным физическим наличием и неисполнением решения о сносе самовольной постройки решил воспользоваться ПАО Сбербанк. О наличии в действиях лиц, заинтересованных в реализации самовольной постройки и признаков мошенничества можно сделать вывод лишь при полном ознакомлении со всеми материалами по «Делу Магеррамовых», – прокомментировала Управляющий партнер, адвокат Адвокатского бюро «Подкопаева и партнеры» Елена Подкопаева.
Она также считает, что действия ПАО Сбербанк, совершаемые в деле о банкротстве Магеррамова, направленные на реализацию самовольной постройки конкурсным управляющим, не отвечают ни требованиям действующего законодательства, ни судебной практике, ни здравому смыслу.
По мнению практикующего юриста в сфере банкротства, управляющего партнера юридической компании «Мазепин и партнеры» Евгения Мазепина, ПАО Сбербанк пытается легализовать самовольно построенный объект через его продажу. Он предполагает, что в данном случае могут быть нарушения Гражданского кодекса.
– В документах ПАО Сбербанк утверждено положение о реализации имущества должника – земельного участка и жилого дома. При этом данная самовольная постройка значится именно как жилой дом, что вводит потенциальных покупателей в заблуждение относительно правового статуса данного объекта. В нашем случае я вижу попытку легализации самовольного объекта путем введения его в гражданский оборот через продажу добросовестному приобретателю, что по нашему мнению является действиями, совершаемыми в обход закона, в нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса РФ. Противодействием такой попытки могло бы стать заявление от заинтересованных лиц (например, администрация Воронежа) об исключении самовольного объекта из конкурсной массы, проведение в рамках рассмотрения данного заявления экспертизы о возможности продажи самовольного объекта в качестве строительных материалов и внесение в положение о порядке реализации имущества должника изменений о продаже нежилого дома, а самовольной постройки как строительный материал с последующим демонтажом покупателем, – прокомментировал юрист Евгений Мазепин.
В Адвокатской конторе «Рывкин и партнеры» также пояснили, что с точки зрения закона самовольная постройка не является объектом гражданских прав. На нее нет права собственности, ее нельзя продать, сдать в аренду и так далее. Иными словами, ее как будто не существует. Не должна она оказаться и в конкурсной массе.
– В таком контексте довольно странно видеть в «Положении о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества…» упоминание этой постройки, тем более как жилого дома, которым она в соответствии с решением Ленинского районного суда не является и никогда не являлась. Нет объекта – нет залога и нет никакой реализации, – отметил адвокат АК «Рывкин и партнеры» Павел Сазыкин.
Адвокат также уверен, если что-то не существует как самостоятельный объект с точки зрения права, это еще не значит, что оно не существует материально. Постройка, судя по всему, еще стоит на своем месте, ее можно увидеть, потрогать. Отсюда, разумеется, ее наличие может повлиять на рыночную стоимость земельного участка, на котором она расположена, правда, возникает вопрос, в какую именно сторону. При этом не стоит забывать и о том, что Земельный кодекс закрепляет принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов».
– В этой связи лично мне кажется разумным рассматривать спорную постройку как «нагромождение бывших в употреблении строительных материалов, в силу обстоятельств прочно приросших к земле». Единственным оборотоспособным объектом права в таком случае остается земельный участок – его и надо реализовывать. А вопрос наличия на участке «связанных объектов» будет играть скорее экономическую роль, чем правовую. Потенциальный приобретатель, в теории, может попытаться узаконить сооружение в будущем, устранив найденные судом нарушения. Но ему придется учитывать и риск того, что если администрация города решит довести исполнение решения о сносе до конца, то «строительные материалы» превратятся в «строительный мусор», – пояснил Павел Сазыкин.
На данный момент также говорить о возможном «мошенничестве» или давать иные уголовно-правовые характеристики, как минимум, преждевременно. Во-первых, помимо ПАО Сбербанк в деле имеются и иные кредиторы, требования которых тоже придется удовлетворять из тех или иных средств. А, во-вторых, как заметил адвокат АК «Рывкин и партнеры», в отношении упомянутого «Положения», по-видимому, имеются разногласия между ПАО Сбербанк и финансовым управляющим – последний обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о разрешении разногласий, рассмотрение которого назначено на конец мая. Поэтому возможность решить вопрос с реализацией несуществующего объекта у суда будет.
Издание «Время Воронежа» обратилось за комментарием в администрацию города Воронежа. В мэрии сообщили, что в настоящее время на исполнении в межрайонном отделении судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Воронежской области (далее – МОСП) находятся исполнительные производства об обязании Магеррамовых Ровшана Али оглы и Шахназ Закир кызы самостоятельно и за свой счет снести постройку на ул. Острогожской, 46.
«Время Воронежа» задало ряд вопросов, один из которых касался того, почему здание, признанное еще в 2017 году Ленинским райсудом самостроем, до сих пор подключено к инженерно-техническим сетям. В администрации Воронежа пояснили, что это компетенция ресурсоснабжающих организаций. При этом мэрия направила соответствующие запросы об оказании содействия и обеспечении отключения здания от инженерных сетей, чтобы не допустить функционирования объекта, признанного судом самовольной постройкой.
Редакцию интернет-издания также заинтересовал факт того, почему до настоящего времени администрация города Воронежа не обратилась в суд для изъятия земельного участка. По этому поводу в мэрии сослались на федеральный закон, согласно которому принудительное исполнение судебных актов возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. При этом 12 марта 2021 года в воронежскую администрацию поступила информация МОСП о наличии обстоятельств, препятствующих исполнению решения суда. Снос самовольной постройки, как отмечают в мэрии, стал невозможным, поскольку был установлен факт регистрации Магеррамовых Шахназ Закир кызы и Захиды Черкез кызы в здании на ул. Острогожская, 46.
Мэрия направила иск к Магеррамовым о выселении и снятии с регистрационного учета. Еще в декабре 2021 года исковые требования администрации были удовлетворены Ленинского райсудом.
Вместе с тем, согласно решению Арбитражного суда Воронежской области от первого марта 2021 года, Магеррамов Ровшан Али оглы признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества. В мэрии отметили, что «земельный участок и объект капитального строительства, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Острогожская, 46, включены в конкурсную массу».
Администрация города сообщила, что если граждане-банкроты Магеррамовы не снесут самострой до реализации их имущества, то обязанность по устранению незаконного объекта займется новый правообладатель земельного участка. Мэрия также отметила, что по закону самострой нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В связи этим администрация Воронежа подготовила материалы для обращения в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением об исключении из конкурсной массы «объекта капитального строительства» – самовольной постройки по ул. Острогожская, 46.
Вместе с тем, информация о принятом Ленинским районным судом решении в сентябре 2017 года о признании постройки по ул. Острогожская, 46 самовольной и ее сносе направлена в адрес Манина М.Ю., утвержденного решением Арбитражного суда Воронежской области от 1 марта 2021 года финансовым управляющим, гражданина Магеррамова Равшана Али оглы, а также в адрес ПАО «Сбербанк России».
Автор: Виктория Ненашева
Версия для печати
Комментарии