Застеклил балкон десять лет назад? Суд может заставить снести

Прежняя логика судов опиралась на здравый смысл. Если остекление не угрожает безопасности, не разрушает стену и делает жизнь комфортнее, пусть стоит. Десятки тысяч людей застеклили балконы именно с таким ощущением: я плачу за квартиру, имею право на уют.

Но в 2025 году Верховный суд выпустил определение № 5‑КГ22‑150‑К2. Там сказано прямо: балконная плита относится к общему имуществу дома. Любое изменение — остекление, козырёк, расширение — требует согласия всех собственников. Не двух третей, не большинства голосов, а ста процентов.

Если человек не собирал общее собрание и не получил письменного одобрения от каждой квартиры, конструкция считается незаконной. Даже когда стоит двадцать лет.

Кто в зоне риска

Под удар попадают не все, а те, чьи дома изначально проектировались без остекления. Панельные девятиэтажки, старые кирпичные пятиэтажки, серии, где балкон по замыслу архитектора — открытая плита без рам.

Если проект дома предусматривал остеклённые лоджии, а жилец просто заменил старые деревянные рамы на современные стеклопакеты, состав нарушения иной. В суде можно ссылаться на обновление существующего элемента, а не на самовольную установку. Тонкая грань, но работает.

Три способа защититься, если остекление уже стоит

Первый — доказать, что рамы появились до 1 марта 2005 года. До вступления в силу Жилищного кодекса действовали другие нормы, и согласие соседей требовалось не всегда. Помогут старые договоры, чеки, акты выполненных работ. Проблема: люди редко хранят квитанции на остекление два десятилетия.

Второй — срок исковой давности. Если с момента монтажа прошло больше трёх лет, можно заявить о пропуске срока. Но суд запросит доказательства даты установки. Без документов остаются только свидетельские показания, их убедительность ниже.

Третий — оспорить статус конструкции. Если остекление встроено в несущую стену или является частью фасада, иногда удаётся доказать, что демонтаж повредит общедомовому имуществу сильнее, чем сохранение рам. Рискованный путь, но в отдельных решениях проходил.

Что будет, если ничего не делать

Управляющие компании начали мониторить фасады. Чаще всего дело возбуждается после жалобы соседа. Дальше предписание, суд, решение о демонтаже.

Если не исполнить, начисляются штрафы за каждый день просрочки. Плюс судебные издержки: экспертиза, госпошлина, юристы. Вместе с работой по снятию рам и восстановлению фасада сумма перекрывает стоимость остекления в несколько раз.

Честно: паниковать рано, но проверяться пора

Массового сноса балконов не будет. У судов и управляющих компаний нет ресурсов проверять каждую квартиру. Но точечные иски уже реальность. Особенно в домах, где проходит капремонт фасада. Подрядчики фиксируют изменения и передают данные в жилинспекцию.

Людям, которые остеклили балкон в последние пять лет, стоит поднять документы на квартиру. Посмотреть, был ли проект дома с остеклением. Если нет, оценить риски. Иногда проще узаконить конструкцию задним числом через собрание собственников, чем ждать иска.