Ипотека с 1 июля: кому станет сложнее взять кредит под залог — объясняем
- 08:22 4 мая
- Ева Смекалкина
Регулятор не останавливается на достигнутом и последовательно ужесточает требования к заёмщикам. С 1 июля 2026 года стартует новый пакет ограничений, который напрямую затронет три сегмента: классическую ипотеку, кредиты на вторичное жильё и займы под залог автомобиля. Основная задача — зачистить рынок от рискованных сделок, особенно среди граждан, у которых и так долговая удавка на шее затянута до предела. Разбираем детали: что конкретно меняется и кому теперь придётся забыть о кредите.
Показатель долговой нагрузки: новый главный враг или друг
Отныне банки будут с лупой изучать ПДН — показатель вашей долговой нагрузки. Рассчитывается он элементарно: берутся все ваши ежемесячные платежи по всем кредитам, делятся на ваш официальный доход и умножаются на 100%. Допустим, вы получаете 100 тысяч рублей, а на погашение займов уходит 90 тысяч. Ваш ПДН — 90%. Это критический уровень. Нормой считается показатель не выше 50%. Всё, что выше, автоматически отправляет вас в красную зону. И новые правила бьют в первую очередь по тем, кто уже сидит на этой пороховой бочке.
Вторичка окажется под колпаком: самые строгие меры
Начнём с обычной ипотеки на любое жильё. Банкам разрешат выдавать не более 5% кредитов клиентам, у которых валятся сразу два косяка: ПДН выше 80% (почти вся зарплата уходит на платежи) и при этом первоначальный взнос меньше 20%. А доля заёмщиков с ПДН выше 50% и минимальным взносом вообще не должна превышать 1% от общего объёма выдач. Переводя на человеческий язык: если вы уже по уши в долгах и несёте в банк жалкие копейки в качестве первого взноса, на ипотеку можете даже не рассчитывать.
Однако самые жёсткие правила приготовили для вторичного рынка. Там лимиты бьют прямо в цель. Кредиты, по которым ПДН превышает 80% или отношение суммы кредита к стоимости квартиры (тот самый LTV) выше 80%, не могут занимать более 15% от портфеля банка. А из этих 15% только 5% можно выдать тем, у кого одновременно ПДН больше 50% и LTV выше 80%. Что это значит на практике? Вы хотите купить квартиру на вторичке почти без своих денег, а у вас ещё и кредитов понабрано немерено? Поздравляем, ваши шансы стремятся к абсолютному нулю.
Автокредиты под залог тоже попадают под раздачу
Новые лимиты касаются не только ипотеки. С 1 июля займы под залог автомобиля также подпадают под жёсткие требования по показателю долговой нагрузки. Если ПДН у вас заоблачный, то получить деньги под залог тачки станет проблемой. Банки будут экономить драгоценные лимиты и отдавать предпочтение тем, у кого долговая нагрузка в полном порядке. Так что если вы планировали заложить машину, чтобы решить финансовые вопросы, лучше перепроверить свои цифры.
Кто попал в зону поражения: чёткий прогноз
Под ударом окажутся три категории граждан. Первая — те, кто собирается купить квартиру на вторичке с минимальным взносом в 10–15 процентов. Их шансы на одобрение резко обрушатся вниз. Вторая — люди, у которых текущие платежи по всем кредитам и так съедают больше 80% дохода. Им ипотеку практически не увидят. Третья — желающие взять автокредит под залог при высокой долговой нагрузке. Они тоже в мрачном списке.
Тем, у кого ПДН в норме (до 50%) и есть накопленный первый взнос от 20%, беспокоиться не о чем. Для них правила остаются почти прежними. Но тем, кто привык жить на грани фола и брать кредиты «под завязку», придётся несладко. Эксперты пророчат: доля одобрений на вторичном рынке может упасть на 10–15% по сравнению с нынешними значениями. Первоначальный взнос перестанет быть предметом торга. Планка в 20% превратится в жёсткую норму для всех рискованных клиентов.
Что делать, если ипотека нужна как воздух
Если вам позарез нужна ипотека, а с долговой нагрузкой или первоначальным взносом явные проблемы, лучший вариант — поторопиться до 1 июля, пока ещё действуют старые, более мягкие правила. Либо срочно думать, как поднять официальный доход или отложить больший первый взнос. В любом случае, начинайте готовить документы и прикидывать свою долговую нагрузку прямо сейчас. Часики тикают — времени осталось меньше двух месяцев.