Ряд риэлторских компаний обнародовали информацию о резком, аж на 40 процентов, снижении объемов реализации недвижимости в Воронеже. Во всем мире это вызвало бы падение цен, шквал сообщений о распродажах квадратных метров, а новость обсуждалась бы во всех СМИ. Однако у нас подобной реакции не наблюдается. Может быть причина в том, что никакого падения нет? Или наш рынок как всегда идет особым путем?
Итак, начнем с вопроса о падении объемов реализации на 40 процентов. Ряд знакомых представителей риэлторского бизнеса усомнились в таком серьезном падении. Так, Алексей Концевой, совладелец агентства «1000 квартир», сообщил, что «не знает, действительно ли рынок просел столь значительно, но у его компании показатели на уровне прошлого года». В то же время он отметил, что период экспозиции объектов увеличился. Риэлтор другой крупной воронежской компании отметил, что «у них июль 2013 года был самым удачным июлем за последние несколько лет».
Статистика банковского рынка и вовсе указывает на рост ипотечных сделок на 20 процентов. Впрочем, есть и признаки, указывающие на серьезные проблемы у продавцов. Так, количество объектов, выставленных на продажу, сейчас составляет около 12,5 тысячи (здесь и далее по данным «Инфолайна»), в то время, как в прошлом году оно колебалось вокруг отметки в 7 тысяч. Получается, что факт затоваривания имеет место. Еще более показательно то, что растет разрыв между ценами застройщиков на квартиры в «котлованной стадии» и вторичным рынком. Девелоперам надо продавать много, а, значит, нужна премия к рынку. Сейчас разрыв велик как никогда. Что ж, видимо падение продаж пускай и не на 40 процентов имеет место.
Надо сказать, что дополнительное давление на рынок оказывает значительное строительство новых объектов. Тем более, что под застройку отдают много новых участков. Сейчас заявленных проектов вполне хватит, чтобы удовлетворить спрос во всех сегментах. Цены, конечно, кусаются, но они, как я уже указывала, все равно ниже «вторички».
Теперь куда более интересный вопрос – почему же это снижение объемов не сопровождается снижением цен? На практике средняя цена квадратного метра за 7 месяцев выросла, пускай и на символические 2 процента. Правда последние месяцы цена топчется на месте, а то и падает. В долларах цена уже упала на 9 процентов. Таким образом, поведение рынка в целом соответствует теории. Остается только один вопрос – почему цена падает на такие незначительные величины? Скорее всего, дело в психологии. Большинство продавцов не рассматривают свою квартиру как актив с ценой – для них она лучшая и продавать дешевле очень сложно. Поэтому им проще держать цену и надеяться на случайного покупателя. Тем же, кому нужно продать срочно – будут продавать, и их цена будет лучше рынка. Получается, что те 10 процентов объектов, которые были реально проданы – имели цену на 10 процентов ниже, но среднерыночная цена останется почти без изменений за счет основной массы «ожидающих чуда».
Впрочем, есть еще легендарные «инвестиционные квартиры». Обычно они выступают железным аргументом в спорах на тему возможного обвала рынка. «Вот начнут продавать спекулянты, тогда цены и рухнут». Однако специалисты не слишком верят в такое развитие событий. Риэлторы в беседах указывают «те, кто покупает с инвестиционными целями – люди не бедные. Они могут ждать и год, и два. Да и не так много таких квартир. Большая их часть и так приносит доход владельцам, так как сдается. Это небольшой, но стабильный доход, а, значит, продавать по бросовой цене смысла нет.
Долгосрочные тенденции также не в пользу продавцов: молодежь (а это наиболее активная категория покупателей, часто, впрочем, за родительские деньги) сейчас малочисленна, сказываются 90-е годы, трудовая миграция в наш город уравновешивается оттоком в Москву, высокие цены – тоже не в пользу продавцов. Думаю, что достаточно вялая динамика цен и относительно низкие объемы продаж – надолго. Однако год еще не закончился и самые продуктивные для рынка недвижимости месяцы впереди. Посмотрим. Вполне возможно, что я ошибаюсь.
Версия для печати
Комментарии