«В Воронеже опубликуют рейтинг надежности застройщиков жилья»

«Мы наблюдаем переизбыток предложений по жилищному строительству»

- Владимир Иванович, Воронеж активно застраивается – появляются целые микрорайоны. В прошлом году было введено в строй около 700 тысяч «квадратов» жилья. Еще порядка 200 тысяч другой недвижимости – офисных и складских помещений. Каковы предварительные итоги 2013 года? Какие тенденции можно отметить на рынке жилого и нежилого строительства?

- Мы делаем анализ и сравниваем темпы строительства жилья в прошлом году. За 11 месяцев уже превысили уровень прошлого года. А по итогам 12 месяцев перешагнем отметку в 700 тысяч.

Сейчас есть уже возведённое жилье, но из-за дождливого конца лета и осени сильно сдвинулись работы по благоустройству. Поэтому в каждом случае мы будем смотреть степень готовности и принимать решения о вводе.

- Появляются ли при этом социальные объекты - школы, детские сады, поликлиники, офисы врача общей практики?

- Пока бюджет и город не в состоянии следовать в такт строительству жилья. Мы идем к тому, чтобы рядом со строящимся кварталом появлялась школа и детский сад. Но это не означает, что все, кто пожелает строить жильё, будут строить школу и детский сад за счет городского бюджета. Строительство социальных объектов будет привязано прежде всего к социально-значимым стройкам. Например, на улице Шишкова и Московском проспекте.

Разработана программа по строительству детских садов на основе частно-государственного партнёрства. 13 детских садов, привязанные к строящимся жилым микрорайонам, находятся в различной стадии реализации. Такого количества одновременно никогда не строилось в городе.

Восемь садов уже находятся в строительстве, еще пять - в стадии подготовки. В ближайшее время появятся еще три детских сада – два новых построят за счёт городского бюджета  - на Ростовской и Минской - и ещё один реконструируем.

Работа масштабная, но пока не до конца снимает проблемы. Сейчас идёт корректировка генерального плана Воронежа. Вместе с управлением образования мы очень внимательно просчитываем конкретную потребность в местах для детей. До 2020-го года нам нужно составить чёткую картину, сколько нужно школ и детских садов с учётом реальной демографической ситуации. Численность города растёт по определённым законам, экономисты, которые изучали эту тему, считают, что к 2020-му году в Воронеже будет жить 1 млн 50 тысяч жителей. Поэтому взрывного роста численности жителей у нас не будет. По нашим расчётам, нужно построить порядка 8,5 тысячи мест в детских садах.

- То есть сейчас количество мест в садиках отстаёт от нормативов?

- Безусловно. К тому же мы находимся на пике рождаемости. Задача непростая, и для её решения горадминистрация поощряет комплексную застройку территорий. Мы стараемся уйти от точечной застройки и в большинстве случаев настаиваем на том, чтобы застройщики и инвесторы, получая права на территорию, разрабатывали проект планировки застройки. Он предусматривает как размещение жилья, так и социальные объекты. Мы требуем в соответствии с нормативами предусматривать это. Конечно, нагрузка получается высокая, если делать это всё на средства инвестора. Например, программу детских садов в микрорайонах инвесторы могут решать без привлечения бюджетных средств. Сегодня многие на это идут, тем более, что разрешены встроенно-пристроенные детские сады, что удешевляет затраты.

Кроме того, все прекрасно понимают, что сегодня мы уже наблюдаем переизбыток предложений по жилищному строительству. Наиболее привлекательны те жилые комплексы, в которых имеются социальные объекты. А просто в спальных районах многим жить не интересно. Наиболее прогрессивные инвесторы уже крепко задумались о том, что надо строить социальные объекты – иначе не продашь.

Нужно быть аккуратным при выборе компании, продающей жильё

- Владимир Иванович, в свое время вы прогнозировали, что к 2015 году произойдет насыщение рынка недвижимости Воронежа, и спрос на жилье упадет. Насколько планы строителей отражают тенденцию снижения потребностей рынка, что они сейчас предпринимают?

- Это не только мои выводы, с этим согласно большинство участников жилищного рынка. Но это инерционный механизм – не так просто остановиться на полном скаку, пока продажи идут – стоят и продают. Другое дело, что грамотный менеджер в строительстве должен думать не только о сегодняшнем дне, но и о завтрашнем. Сейчас подразумевается цикл строительства дома в один год. Некоторые полагают, что можно быстренько построить и продать, пока кризис не успеет наступить. Но, как правило, люди ошибаются.

Мы стараемся донести до общественности, что нужно быть очень аккуратными при выборе компании, продающей жильё. А тем более тем, кто начинает приглашать в долевое строительство, нужно учитывать опыт 2008-2009 года и работать с надёжными фирмами – у которых не появлялись обманутые дольщики. Меньше стоит покупаться на дешёвые предложения компаний, которые никогда не были известны на строительном рынке. Такие фирмы нередко пытаются сорвать куш на конъюнктурной волне.

Здесь снова многое говорит в пользу комплексной застройки: где серьёзные инвесторы строят не один жилой дом, а целый квартал, это говорит о серьёзности намерений и наличии ресурсов.

- А у нас есть какие-нибудь неблагонадёжные застройщики, которых выявили за последнее время?

- Мы сейчас планируем составить и опубликовать рейтинги застройщиков. Года три назад в Воронеже уже делали списки, в которых оценивали компании по уровню надёжности. Но тогда это вызвало бурю эмоций среди застройщиков, почему тот или иной занял определённое место.

В этот раз будут рейтинги, непосредственно привязанные к строительству и реализации жилья, чтобы люди могли ориентироваться, надежный ли это застройщик. Мы их опубликуем по итогам прошедшего 2013 года.

За два года снесут 145 домов

- Владимир Иванович, каковы перспективы строительства муниципального жилья на 21-м участке, освобождаемом до 2020 года от ветхих и аварийных домов? Есть ли какая-то конкретика хотя бы по одному подобному проекту?

- Есть две программы. Первая - развития застроенных территорий. По ней территории ветхого аварийного жилья отдаются через аукцион застройщикам, которые должны будут за собственные средства расселить людей, снести старые дома и построить на их месте жильё по утверждённому нами проекту. Вторая программа – по 185 федеральному закону, когда за счёт бюджетных средств люди расселяются в новое жильё, а старые дома сносят.

По развитию застроенных территорий сегодня уже в начале реализации находится застройка на улицах 9 Января, Краснодонской и Семилукской. Там уже почти расселили всех жителей, большинство домов снесено. Осталось утверждение проекта планировки и застройка.

Аналогичные работы ведутся на Ленинском проспекте, где построили первый дом с видом на водохранилище. Там дальше должны расселять дома и строить новые.

У нас эти площадки проработаны, по мере поступления заявок от инвесторов мы их предлагаем на аукционы. Что касается расселения аварийного жилья, сейчас есть десять свободных площадок, на которых снесли дома и они готовы к строительству. Такую землю мы выставляем на аукцион, сносить там ничего не надо, коммуникации есть, но строить жильё они там будут на наших условиях – по ценам, которые прописаны в программе переселения (около 30 тысяч рублей за квадратный метр). Невысокая цена, но застройщики идут на это, потому что им это рентабельно. Это говорит о том, что цены на свободном рынке, мягко говоря, слегка завышены.

Построить квартиры метр в метр такие же, как там, откуда люди выселялись, застройщик не может. Мы даём площадь больше, но возникает вопрос: за счёт чего компенсировать разницу. Застройщикам говорят, что часть квартир они делают по нашей цене, а часть – по рыночной, компенсируя себе потери. Доплачивать из бюджета за дополнительные метры мы не можем –такие средства не предусмотрены. Застройщик, получает на этом участке возможность построить часть квартир для свободной реализации, а часть по фиксированной цене. В результате – экономика у него складывается положительно.

- Где находятся эти площадки?

- На правом берегу на 9 Января, на левом – в районе Ленинского проспекта, Ленинградской и Менделеева. Дома сносят сразу после расселения – в порядке очередности, в зависимости от того, когда каждый дом встал на очередь по аварийности. На 2014-2015 годы у нас в программе стоит 145 домов к сносу.

- Какой площадью незастроенных земель располагает сегодня город?

- Мы должны понимать, что на сегодняшний день незастроенных земель, которые принадлежат муниципалитету, не так много. В основном, участки находятся в категории неразграниченных земель. Муниципалитету она принадлежит, когда мы этот участок сформировали, поставили на кадастровый учёт и оформили на него право собственности. Городской округ – это громадная территория, состоящая из массы земельных участков. Оформить права на них все нужны годы и сотни миллионов денег, поэтому земля в основном неразграниченная – муниципальная или областная. Есть договор, что землями, собственность на которые не разграничена, распоряжается область в лице департамента имущественных и земельных отношений.

Любой человек, который хочет получить земельный участок для строительства, обращается в департамент. Если есть возможность сформировать земельный участок, пишутся заявления в департамент земельных отношений, а потом заявитель обращается к нам, чтобы выяснить, можно ли построить на определенном участке здание и мешает ли что-нибудь этому. В какой зоне он находится, требуется ли вынос коммуникаций, идут ли кабельные линии, мы смотрим все ограничения и даём своё заключение.

- Муниципалитет обязан выделять участки под индивидуальное строительство многодетным семьям, а теперь - и семьям, усыновившим детей. Сколько земли было выделено за 2012 и 2013 годы?

- Пока централизованно эта программа работает на одном земельном массиве в посёлке Шилово, где выделена площадка под конкретную застройку. Мы имеем обязательства по инженерному обустройству этой территории. Также есть единичные случаи, когда люди сами находят свободные земельные участки и обращаются с просьбой построить там дом. Земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, пригодных для массового и индивидуального жилищного строительства, в черте города нет.

Но очередь из многодетных семей у нас достаточно большая. Недавно город вместе с областью обратился к пригородным районам. Сейчас в Рамонском, Семилукском и Новоусманском районах формируются земельные участки для строительства жилых домов многодетным семьям. Вопрос, захотят ли семьи там строить дома, так как их отдалённость от границ города составляет от 10 до 30 км.

Самовольно построенные дома жителям удается узакоить

- Владимир Иванович, часто ли в Воронеже выявляют незаконные стройки? Сколько случаев сноса незаконных строений? Что необходимо администрации Воронежа, чтобы раз и навсегда закрыть тему незаконного строительства - хотя бы, тех объектов, которые выявлены?

- Сейчас в реестре самовольных строений у нас около 60 объектов. Существует специальная межведомственная комиссия при заместителе председателя правительства Воронежской области, которая регулярно собирается, рассматривает каждый объект и даёт соответствующие поручения. А на городском уровне мы создали комиссию, которая еженедельно контролирует прохождение документов. К сожалению, сбор документов для подачи в суд занимает столько времени, что зачастую самовольные здания успевают построить.

Снос у нас осуществляется службой судебных приставов, у них это получается с трудом. Снос – это ведь тоже затраты, особенно, если объект масштабный. Есть примеры, когда снесли здания, но их немного. 

Есть разные категории незаконных объектов. Есть здания, которые незаконно строятся, но они посажены на территории так, что не мешают пользованию, не выходят за красные линии, не вызывают судебные споры. У такого объекта есть шанс легализоваться, если он остановит свою стройку после предписания, получит необходимые документы, разработает проект, достроит его уже в соответствии с проектом и предъявит к сдаче.

Некоторые жители активно пытаются оформить свои самовольные строения через суд. И часто у них это получается. Они доказывают, что дом не грозит обвалом, угрозы не представляет, соседям не мешает. Тогда суд принимает решение узаконить.

Одна из задач, чтобы в Воронеже человек, самовольно построивший здание или дом, понимал, что он его не сможет зарегистрировать в собственность. Его нельзя будет ни продать, ни прописаться. Тогда бы люди задумывались.