Воронежский депутат: «Законодатель обязал УК решить проблему высоких ОДН, но инструментов не дал»

Воронежский депутат: «Законодатель обязал УК решить проблему высоких ОДН, но инструментов не дал»

Руслан Кочетов поделился рецептом, как без конфликтов расселить ветхие кварталы и побороть коммунальных «воришек»


 

Интернет-газета «Время Воронежа» выяснила, какие проблемы возникают при переселении жителей из аварийного жилья, а также, почему управляющие компании рискуют стать банкротами. На эти и другие вопросы ответил депутат городской думы, глава АО «ЕПСС ЖКХ Воронежской области» Руслан Кочетов.

Многие не рады переезду практически из центра города в Шилово

- Ваш избирательный округ № 5 один из самых «передовых» в Воронеже в плане расселения ветхих и аварийных домов. Как жители относятся к переезду?

- За последние годы уже были расселены 29 домов – в основном, двух- и трёхэтажных. Сейчас в процессе еще 10. А в 23 домах переезд идет ни шатко, ни валко. Дело в том, что жителям предлагают квартиры в отдалённых районах. Естественно, горожане, которые живут рядом с центром города, уезжать так далеко не хотят. Сейчас под снос идёт почти вся улица Ленинградская, полная малоэтажных домов. И многие отказываются разменивать практически центр города на микрорайон Шилово.

- Не хотят настолько, что даже отказываются выезжать из своих квартир?

-  Да, на начало 2017 года от переселения отказались несколько десятков семей из домов по улице Ленинградской. Чиновники пытались их переубедить, но безуспешно. Когда исчерпываются все доводы, власти решают этот вопрос в судебном порядке. И на сегодняшний день судьи чаще принимают сторону мэрии, понимая, что проживание в аварийном доме опасно для его жильцов.

Конечно, есть и собственники, которые переезжают сразу. Остальные же рискуют. В любой момент в старом доме может обвалиться потолок или зимой выйдут из строя коммуникации, и люди останутся в мороз без горячей воды и отопления.

- Неужели не существует другого способа расселения? К примеру, на той же Ленинградской можно застроить уже освободившиеся участки высотками, в которые с удовольствием переселятся жители аварийных двухэтажек…

- Да, есть интересная методика, она называется «револьверная застройка». У двухэтажных домов часто большая придомовая территория. При такой плотности застройки можно на месте дома, в котором всего 12 - 16 квартир, построить многоэтажку и переселить в нее жителей со всего района. Однако и при такой методике, существует проблема. Дело в том, что программа по переселению имеет чёткую очередность. То есть, квартиры предоставляются не по территориальному принципу, а по очереди. Любое отклонение от программы – это повод для прокурорского реагирования. Таким образом, даже при револьверной застройке жители Ленинградской могут попасть в Шилово, а в дома, построенные на месте двухэтажек, вселят жильцов совершенно из других районов. Вероятно, это опять никого не устроит. Собственники просто откажутся от переезда и мэрии опять придётся идти в суд.

- А заинтересованы ли сами застройщики в строительстве на Ленинградской?

- Для застройщика лучше всего получить чистый, беспроблемный участок с новыми коммуникациями, а желательно, ещё и с развитой дорожной сетью. Что касается застроенных территорий, той же Ленинградской, то там живут люди, которые могут годами не соглашаться на переселение. Есть проблемы и с сетями. На Левом берегу – это водоснабжение, канализация. Изношенные коммуникации не потянут «высотки» в 10 и более этажей. Проблему Левого берега с водой может решить водонапорная станция ВПС-21. Сейчас идут разговоры о её строительстве, но на это потребуется около миллиарда рублей. Городской бюджет, естественно, такие затраты не потянет, необходимы федеральные средства.

В свое время премьер-министр РФ Дмитрий Медведев приезжал в Воронеж и встречался с губернатором Алексеем Гордеевым. Речь как раз шла о строительстве станции. Премьер не исключил, что финансирование может быть выделено. Сейчас регион подал соответствующую заявку. Ждём результата.

- Как происходит обслуживание имеющихся аварийных домов?

- По статистике, коммунальные услуги в таких домах оплачивают не более половины жителей. При этом тарифы достаточно низкие, по 9-10 рублей с квадратного метра, а работ очень много. Чтобы повысить тариф, необходимо провести общедомовое собрание собственников жилья, на котором люди должны принять решение платить больше. Естественно, на это никто не соглашается. При этом, если в аварийном доме, скажем, после дождя потечёт крыша, то компенсировать затраты жителей на ремонт квартир по закону должна именно УК. Таким образом, управляющие компании несут серьёзные убытки.

Эта проблема стоит уже не первый год. Решить ее за счет жителей не удастся. А вот городские власти могли бы субсидировать обслуживание этих домов из бюджета. Ведь если УК откажутся от управления аварийного жилфонда, возникнут серьёзные проблемы.

- Какие пути решения существуют? Можно ли повлиять на ситуацию на законодательном уровне?

- Я бы предложил ограничить выдачу земельных участков, расширяющих границы города. Если у строителей не будет новой земли, то им придется осваивать уже застроенные территории, пусть и с меньшей рентабельностью.

Что касается федерального законодательства, то, на мой взгляд, следовало бы прописать правило, что при расселении квартиру собственнику должны предоставить в том же районе, в котором он жил.

Никто не хочет платить за соседа

- С 2017 года вступили в силу изменения законодательства в сфере ЖКХ.  Теперь плату за общедомовые нужды включили в «первую строку». Как эти изменения отразятся на жителях и на управляющих компаниях?

- Управляющие компании стали исполнителями услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества дома. Разница между показаниями общедомовых приборов учёта и индивидуальных счетчиков и есть расход на содержание общедомового имущества. Вычтем из нее норматив по ОДН и получим так называемый сверхнормативный ОДН, который УК обязана выплачивать из собственных средств.  

На самом деле это уже не общедомовые нужды, а весь образуемый небаланс. В старых домах эта разница огромная. И чаще всего она появляется из-за самих жителей: установка на счетчики магнитов, воровство. Негативную лепту вносят так называемые «нормативщики». Они не ставят в квартирах приборы учёта, платят небольшую сумму по нормативу, а сами расходуют ресурса намного больше.

Все эти траты теперь легли на плечи управляющих компаний. Сумма получается довольно приличная.  УК неоткуда взять эти деньги. С жителей она может собрать только ту сумму, которую показали квартирные счётчики плюс небольшой норматив на ОДН.  При этом, любые попытки УК навести порядок в «своих» домах наталкиваются на сопротивление жителей, считающих, что коммунальщики и здесь хотят их обмануть.

- От небаланса управляющие компании ранее спасали прямые расчёты, когда жители оплачивали ресурс напрямую поставщикам. Почему от этой модели отказались?

- К сожалению, на федеральном уровне механизм внедрения прямых расчётов законодательно так и не был утверждён. Да и многие регионы не смогли перейти на такую систему. Воронежская область такую возможность нашла. ЕПСС работала по постановлению Правительства РФ № 124. Если у УК были долги за три расчётных периода, то поставщик ресурса имел право забрать дом на прямой расчёт без проведения общедомового собрания собственников. Так мы перевели на прямые договора практически весь Воронеж.

Есть, конечно, вариант, когда жители могут сами договориться о прямом расчете с поставщиками. Но для этого нужно провести общедомовое собрание собственников, что, как показывает практика, сделать непросто. Но даже в этом случае, расход на содержание общедомового имущества все равно останется бременем УК.

- Разве законодатели не понимали, что эти поправки настолько губительны для УК?

- Насколько я понимаю,изначально была задача подтолкнуть управляющие компании к ответственности, которую они должны нести за изношенные коммуникации и нерадивых жильцов-неплательщиков. Законодатели сказали – не хотите терять деньги, тогда решайте проблемы. Но при этом «рычагов» для решения не дали. К примеру, УК может проверять показания приборов учета в одной и той же квартире не чаще, чем один раз в три месяца. Но чтобы законно войти в помещение необходимо создать комиссию. Организовать это на практике - нереально.

- Остается ждать, что законодатели одумаются?

- На мой взгляд, им следует продумать, как помочь управляющим компаниям. Было бы логично, если бы часть затрат взяли бы на себя поставщики ресурсов. Ведь управляющим компаниям деньги взять неоткуда, значит и поставщик рискует никогда не получить эти деньги. А при росте долгов есть риск банкротства УК.  

Кроме того, нужно законодательно обязать жителей вынести электросчётчики на лестничную площадку. Это минимизирует воровство. Существуют приборы учёта, которые дистанционно передают показания и имеют антимагнитные пломбы. Но все это стоит больших денег, а траты жильцов за свет, воду, отопление сегодня и так высоки. Таким образом, единственный выход - государственные программы, которые предусматривали бы финансирование из разных источников.

- Но остается проблема недобросовестных жителей, которые «воруют» коммунальные ресурсы. Как быть с ними, если законодатель не дал инструментов воздействия?

- Понятно, что никто не хочет платить за соседа. Поэтому добросовестным плательщикам следует объединиться, ведь управляющим компаниям в одиночку не справиться. Легче всего решить проблему, когда есть старшие по дому. Они знают жильцов, им проще выяснить, кто обманывает УК, а в сущности, своих же соседей.

В ЕПСС мы используем «систему светофоров». Специальная программа автоматически помечает квартиры определённым цветом. Там, где всё прозрачно, ставит зелёный, где есть сомнения – жёлтый, а проблемные квартиры помечает красным. Эту информацию мы готовы предоставлять управляющим компаниям, которые потом уже могут проводить работу с жильцами.

Автор: Евгения Полухина

14:11 31.03.2017