В Воронеже жители дома по ул. Ломоносова, 114/35 инициировали судебное разбирательство из-за предложения части собственников осуществлять управление объектом с помощью товарищества собственников жилья (ТСЖ). При этом данная инициатива подкреплена протоколом общего собрания жильцов, где свои голоса «за» смену формы управления с ООО УК «Стройтехника» на ТСЖ отдали 51,8% собственников. В свою очередь другая половина жителей провела еще одно собрание, по которому «против» данного предложения оказались 55,6% жильцов. Инициативная группа собственников обратилась в Центральный райсуд с целью признать первый протокол недействительным. По словам одной из участниц судебного процесса Светланы Лариной, последнее заседание 15 декабря «было эмоциональным». Следующее заседание состоится 19 января. «Время Воронежа» попыталось выяснить, в чем причина конфликта жителей.
Сейчас дом находится под управлением ООО УК «Стройтехника». Это следует из данных с официального сайта управляющей компании. При этом по сведениям Kartoteka.ru, ТСН «ТСЖ Персона», зарегистрированное по адресу ул. Ломоносова, 114/35, считается действительным с 9 сентября. Председателем правления является Светлана Кравцова – инициатор перехода управления домом с управляющей компании на товарищество собственников жилья.
Представитель истца по данному делу Светлана Ларина отметила, что жители в процессе конфликта обратились в УК для того, чтобы получить поддержку компании, так как не намерены допускать перехода на ТСЖ.
– Глобальных сложностей в доме, как бывает, например, чтобы подвал был затоплен фекалиями, мусор годами не вывозится, тараканы бегают – такого нет. То есть обычный, среднестатистический многоквартирный дом без серьезных проблем, с ухоженной территорией – все в порядке, – отметила Светлана Ларина
По ее словам, именно по инициативе Светланы Кравцовой часть жителей решила перейти на такую форму управления, как ТСЖ. Причем по сообщениям воронежцев, проживающих в доме с момента заселения, Светлана уже не первый раз пытается создать на объекте товарищество. Ранее этот момент обсуждался только на словах. Однако по причине того, что большая часть собственников в доме сменилась, Светлана перешла к действиям.
– В июле она [прим. ред. – Светлана К.] собрала инициативную группу, в которой один человек, по предположению жильцов дома, ее супруг. В общем, они провели общее собрание, ходили по квартирам, уговаривают людей проголосовать за ТСЖ, рассказывают, что после перехода их жизнь наладится, но есть одно «но». Тариф за оплату коммунальных услуг планируют поднять практически в 1,5 раза. При этом уговаривая людей перейти на ТСЖ, члены инициативной группы рассказывают им небылицы про то, что в подвале дома сделают спортивный зал, хотя это запрещено. В общем, что-то запредельное. Важно отметить, что собрание проведено с серьезными нарушениями – уведомили только около половины собственников, - пояснила Светлана Ларина.
В итоге жильцы дома разделились на два лагеря – половина против, половина – за формирование ТСЖ. По словам Светланы Лариной, многие участники голосования, поддержавшие инициативу, не совсем поняли систему и сумму повышения тарифов на коммунальные услуги. Уже установлено, что ряд бюллетеней подписали не собственники квартир, а их родственники или арендаторы, что делает их недействительными. Причем, если вычесть все недействительные бюллетени, то не будет необходимого кворума для принятия решения о создании ТСЖ. Эти бюллетени собираются оспорить в процессе судебного разбирательства.
Кроме того, жильцы отмечают, что дом по площади небольшой, а такая форма управления, как ТСЖ удобна при крупной площади объекта, тогда и сборы с жителей оправданы и окупаемы. В случае с малогабаритным домом на Ломоносова, площадь которого составляет 9,7 тыс. кв. м по данным УК «Стройтехника», взносы будут небольшие, а их основная часть, примерно 80% по подсчетам жителей, будет уходить на зарплаты сотрудникам товарищества и содержание самого ТСЖ – мастера, электрика, дворника, компенсация ГСМ и т.д. По сути, из вывода Светланы Л. следует, что ТСЖ в доме поможет исключительно обеспечить людей рабочими местами, никакой реальной пользы собственникам квартир такая форма управления не принесет. Есть опасения, что трудовые договоры будут заключаться с приближенными к председателю Правления людьми, или с родственниками.
– Дело в том, что если потечет крыша, сломается стояк, случится пожар или прочие неприятности, тех денежных средств, которые будут собираться как членские взносы, просто ни на что не хватит. Это будут целевые сборы. Уже обговаривались предложения типа «давайте сделаем забор», и т.д. То есть не отрицают, что на какие-то проекты придется дополнительно собирать деньги, – объяснила Светлана Ларина
По расчетам жителей дома, увеличение платы за коммунальные услуги на однокомнатную квартиру составит примерно 800 рублей. Для того, чтобы избежать повышения тарифов и взять под контроль управляющую компанию, Светлана Л. предлагала официально оформить в доме специальный совет. В юридическом кодексе это объединение так и называется – совет дома. В условиях работы совета все действия УК будут согласовываться с жильцами, а плату за коммунальные услуги можно будет снизить, так как в случае появления объединения жители получат доступ к приборам регулирования подачи ресурсов, находящихся в подвале. Тогда можно будет сделать перерасчет и платить столько, сколько фактически было израсходовано, а не ту сумму, которая установлена для всех воронежцев в квитанциях.
Однако инициаторы предложения по переходу управления домом от УК на ТСЖ выступают против такого расклада. По словам Светланы Лариной, в общей беседе, которую жители организовали в мессенджере «WhatsApp», любые вопросы и предложения противников создания товарищества в доме перерастают в конфликты.
– Нас начинают оскорблять, нам начинают говорить, что мы проплачены управляющей компанией, поэтому мы ее защищаем и т.п., – уточнила жительница Воронежа.
При этом на фотографиях, которые прислала жительница в редакцию «Время Воронежа» видно, как сотрудники УК «Стройтехника» меняют трубы на территории, устанавливают лавки и т.д. В свою очередь, Светлана Кравцова утверждает, что УК ничем не помогает воронежцам.
Сама Светлана К. отметила изданию «Время Воронежа», что на протяжении многих лет обслуживающая организация игнорировала заявки от жителей дома. К примеру, по ее словам, долгий период в доме затапливало подвалы отходами из канализации. Этой проблемой УК начала заниматься только после того, как жители стали проводить общие собрания, чтобы переизбрать способ управления.
– До этого наш дом не привлекал такое количество сотрудников управляющей компании. Как только они узнали о том, что проводятся собрания, решили проблему с канализацией, впервые за все время существования дома покрасили забор, – добавила председатель товарищества.
Помимо этого, как заявила Светлана Кравцова, управляющие компании имеют прибыль с сэкономленных средств, что им поступают в счет оплаты за жилое помещение. Поэтому заинтересованности в работах, нацеленных на ремонт общедомового имущества, у подобных организаций нет. Однако ТСЖ – это некоммерческая организация. В случае перехода на данный вид управления домом «становится прозрачным каждый рубль», который поступает на счет товарищества.
Председатель ТСЖ прокомментировала и рост тарифов на коммунальные услуги. По ее словам, товарищество увеличит плату за жилое помещение для того, чтобы можно было нанять свой штат сотрудников – слесарь, электрик, уборщица, дворники и т.д. Эта строчка при прочих изменениях в оплате может стать незаметной для жителей.
– Мы объясняли жителям, что при этом мы сможем привести в соответствие затраты на отопление. К примеру, в наш дом поступает неконтролируемый объем теплового компонента – при температуре +8 градусов тепло поступает как на -34, то есть батареи огненные, окна открыты настежь. Это все можно будет координировать и контролировать, – пояснила Светлана Кравцова.
При этом глава УК пообещал снизить тарифы на оплату коммунальных услуг, хотя эта сумма регулирует соответствующим подконтрольным органом – департаментом государственного регулирования тарифов Воронежской области. То есть снизить тариф на «коммуналку» нельзя, но зато можно уменьшить объем потребляемых ресурсов. Это станет возможно при переходе дома на ТСЖ и установке приборов учета, как утверждает Светлана К.. Также плата за «коммуналку», по расчетам инициативной группы, увеличится лишь на 400 рублей для владельцев однокомнатных квартир, на 600 рублей при расчете на «двушку», на 800 рублей – для проживающих в «трешках».
Председатель ТСЖ напомнила, что данная форма управления действует в доме с 9 сентября. Однако ко всему прочему УК в установленный законом срок (семь дней) так и не предоставила документы, которые нужно было передать при переходе на обслуживание дома собственниками. Также, по словам Светланы Кравцовой, «Стройтехника», прикладывая определенные усилия к сохранению управления домом, занимается пропагандой, настраивая жителей против нее и других жильцов, поддерживающих переход на ТСЖ.
– На текущий период у нас разделились мнения в доме, так как управляющая компания начала проводить пропагандистскую и очень жесткую работу, вбрасывать всякую грязь, например, что у меня подмочена репутация и меня уволили с работы и т.д. Хотя на данный момент я являюсь муниципальной служащей со стажем более 19 лет работы, – рассказала председатель товарищества.
Более того, Светлана К., как и глава УК «Стройтехника», имеет лицензию на управление жилым домом, ранее она возглавляла городское управление жилищного контроля, была председателем общественного совета по ЖКХ при Воронежской городской Думе. Поэтому никаких сложностей в управлении товариществом собственников жилья у нынешнего председателя не возникнет.
Светлана Кравцова также прокомментировала ситуацию, связанную с тем, что половина жителей дома все-таки оказалась против ухода от УК и перехода на ТСЖ:
– Когда проводилось собрание, мы ходили по квартирам и уведомляли об этом под роспись. Некоторые жители действительно были против, но таких было немного. Порядка 40% собственников сдает квартиры и в доме живет очень много квартирантов со всеми вытекающими отсюда последствиями. Несколько собственников, которые в том числе против создания ТСЖ, имеют по две квартиры, и сдают их, при этом не регистрируя в налоговой инспекции свои договоры на передачу имущества в пользование, что является нарушением действующего законодательства. Естественно при создании ТСЖ это необходимо будет урегулировать, все вопросы поставить на законные «рельсы». Когда принимается решение о способе управления большинством голосов, меньшинство в силу жилищного кодекса обязано подчиниться большинству, но у нас этого не произошло, потому что управляющая компания всячески помогает той группе людей, которая находится на ее стороне, и в прямом смысле «сталкивает нас друг с другом», распаляет скандал, что в принципе неправильно. Мы ведь все друг другу соседи, а управляющая организация использует часть жильцов как марионеток, – объяснила Светлана Кравцова.
Председатель ТСЖ отметила, что одной из инициатив, которую нацелены осуществить жители, является ремонт подвала дома и его устройство под функционал тренажерного зала. Однако часть жильцов уверена, что осуществить эту идею невозможно в силу незаконности подобных работ. Светлана К. же напротив склоняется к тому, что данные действия абсолютно законны, так как помещение является общедомовым имуществом, а работы, которые будут в нем проводиться, квалифицируются как ремонтные и имеют право на осуществление по решению общего собрания, не нарушая принципы нормативно-правовых актов.
Светлана Кравцова добавила, что жителями дома достаточно давно обсуждается возможность установки ограждения территории забором. Это позволит оградить объект, сохранить имущество, а также разбить участок на парковочные места, чтобы контролировать заезды автомобилей и урегулировать транспортное движение. Однако часть жильцов считают меру бесполезной из-за расположения дома – он находится на «отшибе», как объясняют воронежцы, а проезд в нем является тупиковым. Также на осуществление данной инициативы правление собирается заложить 1,5 млн рублей. Эта сумма, по мнению половины жителей, достаточно крупная и есть риск, что часть средств уйдет в карман сотрудников ТСЖ. Кроме того, представители инициативной группы хотят завести специальный счет для хранения денежных средств, а это увеличивает для них шансы на владение взносами жильцов.
– Управляющая компания разъяснила жителям, что мы [прим. ред. – инициативная группа, поддерживающая переход на ТСЖ] хотим украсть деньги у фонда капитального ремонта. Не забрать деньги у этой организации для того, чтобы не ждать капремонта 30 лет, так как наш дом относительно новый, а закрыть деньги в «кубышку» именно у нас на счету, – подчеркнула Светлана Кравцова.
Также «Стройтехника», по словам жительницы, выдержав три месяца, чтобы не было очередной проверки госжилинспекции, помогла организовать еще одно собрание. Причем, чтобы снова выбрать управляющую компанию вместо ТСЖ, нужно меньшее количество голосов, чем в случае с переизбранием УК и изменением формы управления на товарищество. Так, что в первом случае нужно всего 25% голосов, а во втором – более 50%. Противников ТСЖ в доме оказалось 55,6%.
В итоге, чтобы опротестовать результаты первого общего собрания и аннулировать его протокол, было принято решение обратиться в Центральный райсуд Воронежа.
– Они пытаются отбить квадратные метры, чтобы уменьшить количество проголосовавших за ТСЖ, просят исключить в основной массе голоса несовершеннолетних лиц, за которых голосовали родители, якобы им не понятно – а вдруг дети сами голосовали. При этом подписи детей, которые голосовали против ТСЖ, исключить не просят. Смысл в том, что товарищество собственников жилья создано. Если стоял вопрос повестки в том, что нужно выбрать управляющую компанию и куда тогда девать ТСЖ, ведь оно зарегистрировано как юридическое лицо и его надо ликвидировать. За это должны проголосовать либо члены ТСЖ (две трети), либо более 50% от общего числа жителей, а такого кворума нет, – добавила председатель ТСЖ.
Светлана Кравцова пояснила, что если у жителей, проводивших второе собрание действительно набралось нужное количество голосов, то судебное разбирательство в таком случае не имеет смысла – зачем оспаривать предыдущий протокол, если по новому протоколу уже выбрана управляющая компания. К тому же, председатель ТСЖ заверила, что вступать в конфликт с жителями она не хочет, и если большая часть жильцов против, деятельность товарищества прекратится.
Юрист в сфере жилищно-коммунального хозяйства Станислав Пицунов прокомментировал изданию «Время Воронежа» сложившуюся между жителями дома ситуацию. Во-первых, как сообщил Станислав Пицунов, ТСЖ может быть создано 9 сентября как юридическое лицо, а вот управлять домом товарищество может только с началом следующего месяца.
– Дело в том, что до ТСЖ на доме было УК, то есть в реестр лицензий данный дом был закреплен за соответствующей УК. Реестр лицензий ведет ГЖИ Воронежской области. Именно она вносит изменения в реестр – закрепляет за УК дом или же исключает дом из управления УК. Соответствующие изменения в реестре оформляются ГЖИ в виде документа, именуемого «решение о внесении изменений в реестр лицензий». Любое изменение в реестр лицензий по закону вносится с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение о внесении изменений. Проще говоря, если решение принято 9 сентября, то УК перестает, а ТСЖ начинает управлять домом с 1 октября; если решение от 9 октября, то изменения наступают с 1 ноября и т.д. Так что с середины месяца ТСЖ не могло начать управление, – пояснил эксперт.
Во-вторых, по словам юриста, ГЖИ не вносит самостоятельно изменения в реестр лицензий, это осуществляется в заявительном порядке. То есть помимо протокола о создании ТСЖ, нужно предоставить заявление от товарищества об исключении из реестра сведений об управлении домом со стороны УК. Однако если домом управляет ТСЖ, то такое заявление должно было поступить в ГЖИ.
– Аналогичная ситуация и с УК. Если более поздним протоколом собственники решили вновь управляться УК, то одного только протокола мало. УК должно подать заявление о внесении изменений в реестр лицензий – чтоб дом снова закрепили за ней. В данном случае наличие судебного процесса об оспаривании протокола о создании ТСЖ на внесение изменений в реестр лицензий не влияет и не препятствует УК подать заявление на основании нового протокола. Есть, конечно, еще вариант, при котором суд примет по иску обеспечение в виде запрета ГЖИ вносить изменения в реестр лицензий до вступления в силу решения суда, но это уже частный случай.
Вариант, при котором УК не будет подавать заявление, а будет ждать решения суда, тоже возможен. При такой альтернативе, если суд признает протокол о создании ТСЖ недействительным, и судебный акт вступит в силу, ГЖИ сделает откат в реестре до УК на основании соответствующего судебного решения. Более того, возможен вариант, при котором УК подаст заявление в реестр на основании нового протокола, а собственники параллельно будут оспаривать в суде старый (о создании ТСЖ). И УК будет ждать, на основании чего ее раньше внесут в реестр: на основании ее заявления или же на основании решения суда. Вариантов может быть много. Например, УК и ТСЖ (сторонники) будут закидывать ГЖИ протоколами: ТСЖ в свою пользу, УК – в свою. Бывали случаи, когда в инспекцию приходило по три протокола в день с диаметральными решениями собрания, – резюмировал Станислав Пицунов.
В ГЖИ Воронежской области изданию «Время Воронежа» сообщили, что согласно сведениям реестра лицензий региона, управление домом № 114/35 на ул. Ломоносова осуществляет ООО УК «Стройтехника». Также в реестр лицензий не вносились сведения о прекращении управления многоквартирным домом управляющей компанией (по состоянию на 17 ноября).
Также в ГЖИ 16 сентября поступило заявление ТСН «ТСЖ Персона» о прекращении управления УК в связи с изменением собственниками помещений дома способа управления (протокол общего собрания от 19 июля). Затем, 11 ноября, в рамках рассмотрения данного заявления в инспекцию поступили решения другого общего собрания о ликвидации ТСЖ и о выборе формы управления домом управляющей компанией (протокол общего собрания от 5 ноября).
Кроме того, в ГЖИ пояснили, что решение о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений относится к компетенции суда.
«Время Воронежа» продолжает следить за ситуацией, сложившейся в доме на ул. Ломоносова, а также за судебным процессом, проходящим между жильцами в Центральном райсуде.
Автор: Юлия Коннова
Версия для печати
Комментарии