Дарственная на квартиру: чем рискует даритель и что учесть тому, кто её получает
- 17:30 2 ноября
- Дмитрий Дюжев
Договор дарения часто выбирают, когда нужно оформить квартиру на родственника или близкого человека. Даритель передаёт жильё безвозмездно, а после государственной регистрации новый владелец получает все права на недвижимость. Прежний собственник эти права теряет. Сделка заключается письменно, а переход права подлежит регистрации в Росреестре (статья 574 Гражданского кодекса РФ).
Встречных обязательств у такого договора нет. Если даритель рассчитывает, что одаряемый будет его содержать, ухаживать за ним или помогать деньгами, такие обещания не превращают дарение в сделку на этих условиях.
Чем рискует даритель
Первая проблема связана с жильём. Как только квартира оформлена на другого человека, даритель перестаёт быть собственником. Если право проживать в ней не закреплено отдельным соглашением, новый хозяин вправе продать квартиру или потребовать её освободить.
Вторая проблема касается ухода. Нередко стороны договариваются на словах: один дарит, другой обещает помогать. Юридической силы такие обещания не имеют, и если помощь прекратится, заставить нового владельца её оказывать почти невозможно.
Есть и риск, связанный с наследованием. Если одаряемый умрёт раньше дарителя, квартира, как правило, войдёт в его наследство и перейдёт наследникам. Прежнему владельцу она не вернётся.
Снизить эти риски помогают три инструмента. Договор безвозмездного пользования закрепляет право дарителя жить в квартире на определённый срок или бессрочно, и оно сохраняется при смене собственника, если документы оформлены верно. Договор пожизненного содержания с иждивением подходит, когда нужны уход и поддержка, в том числе финансовая. Его удостоверяет нотариус (статья 584 ГК РФ). Наконец, в договор дарения можно внести условие об отмене: квартира вернётся дарителю, если он переживёт одаряемого (пункт 2 статьи 578 ГК РФ).
На что обратить внимание тому, кто получает квартиру
Дарение можно оспорить. Признать сделку недействительной через суд могут родственники дарителя или он сам. Споры чаще возникают, когда даритель пожилой, тяжело болел или есть сомнения, что он понимал значение своих действий.
Другая угроза появляется при банкротстве. Если дарителя позже признают банкротом, арбитражный управляющий вправе проверить его сделки с недвижимостью за период, установленный законом. В отдельных случаях квартиру могут вернуть в конкурсную массу для расчётов с кредиторами.
Защититься одаряемому помогает несколько шагов. Медицинское заключение о дееспособности дарителя снижает риск оспаривания, если человек в возрасте или серьёзно болен. Выписки со счетов, сведения о доходах и документы на имущество дарителя стоит сохранить на случай споров о банкротстве. А регистрация в квартире, проживание и оплата содержания подтверждают, что имущество передано по-настоящему.
Налог и другие варианты
Получатель квартиры должен заплатить НДФЛ, если даритель не относится к близким родственникам. От налога освобождены:
- супруги;
- родители и дети;
- бабушки и дедушки;
- внуки;
- родные братья и сёстры.
Для остальных налог считают по прогрессивной шкале, которая применяется с 2025 года:
- до 2,4 млн рублей — 13%;
- от 2,4 до 5 млн рублей — 15%;
- от 5 до 20 млн рублей — 18%;
- от 20 до 50 млн рублей — 20%;
- свыше 50 млн рублей — 22%.
Например, при стоимости квартиры около 6 миллионов рублей налог может составить несколько сотен тысяч рублей. Этот расход лучше учесть заранее, до выбора способа передачи жилья.
Если дарение не подходит, остаются другие варианты. Завещание позволяет сохранить квартиру за собой до конца жизни и в любой момент изменить решение. Пока собственник жив, он распоряжается жильём как раньше. Наследственный договор заранее определяет, как имущество перейдёт к наследнику и какие обязанности лежат на сторонах; его тоже удостоверяет нотариус (статья 1140.1 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением, о котором шла речь выше, тоже остаётся в списке: он подходит, если взамен квартиры нужны уход и выплаты.