ГК «Мегион» Бориса Нестерова в 2019 году приступит к проектированию второй очереди административно-делового квартала «Воронеж-Сити». Само строительство начнут не раньше 2020 года. В марте этого года ООО «Строительная компания «Квартал» также заявила о своих планах построить бизнес-центр (БЦ) на пересечении улиц Степана Разина и Сакко и Ванцетти. А неподалеку от площадки находится открытый в 2018 году бизнес-центр «Сабуров». «Время Воронежа» поговорило с коммерческим директором агентства недвижимости «Трансферт» Галиной Колокольниковой о востребованности воронежской коммерческой недвижимости и о перспективах новых бизнес-центров.
О спросе на коммерческую недвижимость и о классах бизнес-центров
– Есть ли сейчас спрос на коммерческую недвижимость в Воронеже? Удовлетворяет ли город спрос по арендным площадям?
– Несмотря на общее снижение активности, спрос на коммерческую недвижимость присутствует. Не в том объеме, как во времена экономического подъема, но наша компания регулярно получает заказы на подбор торговых помещений, помещений для организации небольших ресторанов и кафе. Временами возникает спрос на земельные участки под строительство. И Воронеж полностью удовлетворяет спрос по арендным площадям. Сейчас главное, что нет дефицита на офисные площади, который был когда-то. Это связано с большим предложением на рынке, сейчас понастроили очень много бизнес-центров, офисов на любой вкус и кошелек.
– Бизнес-центры какого класса больше всего представлены в Воронеже?
– В центре – бизнес-центры класса «А» и «Б». Это и «Аксиома», относящаяся к классу «Б». И «Премьер», который позиционирует себя как класс «А», но это еще вопрос. Они присваивают себе сами, потому что если заглянуть в классификацию, то там, чтобы стать классом А, надо быть офисом в «Москве-Сити». У нас нет такого уровня. На региональном уровне бизнес-центры часто позиционируются как класс «А», но зачастую они ему не соответствуют. У нас нет сертифицированной оценки классности никакой, часто это делается в качестве рекламного момента. Вот БЦ «БИК» в Воронеже – это точно класс «Б», я считаю. БЦ «Галереи Чижова» позиционирует себя как «В+».
– Какие бизнес-центры больше всего пользуется спросом?
– Все опять же зависит от кармана, от финансов арендатора. Я говорю – можно найти сейчас на любой вкус. Даже от 150 рублей за кв. м в месяц можно найти в нецентральных районах. Тут каждый выбирает для себя, где ему удобнее и выгоднее снять помещение. Зависит и от расположения его бизнеса.
О причине ухода арендаторов и платных парковках
– По каким причинам арендаторы уходят из бизнес-центров и куда?
– Во время экономической нестабильности ротация арендаторов офисных помещений – явление закономерное. Компании с узнаваемым брендом, для которых немаловажным является статус занимаемого компанией помещения, инициируют переговорный процесс с арендодателем на более щадящих условиях с временным понижением арендной ставки. В результате они остаются арендаторами БЦ, но могут изменить локацию внутри бизнес-центров. Что касается арендаторов бизнес-центров с менее стабильным финансовым доходом, такие фирмы, покидая бизнес-центры, имеют возможность разместить свои представительства во встроенных нежилых помещениях в любом районе города с более низкой арендной ставкой. Стоимость такой аренды офиса колеблется от 250 до 600 рублей за кв. м в месяц. На моей памяти, как только экономическая ситуация в стране улучшается, спрос на высококачественные офисы растет, и бизнес-центры активно заполняются.
– Отразилось ли введение платных парковок в центре города на спрос у арендаторов?
– Платные парковки, естественно, сыграли большую роль на людей, которые арендовали площади в центре. Это, безусловно, уменьшило приток клиентов в фирмы, офисы которых были размещены в центре. Именно поэтому многие арендаторы переехали в Левобережный, в Коминтерновский, а в Ленинском районе – туда, где нет платных парковок. В связи с этими перемещениями даже арендодатели в этих районах попытались поднять свою арендную ставку на уровне Центрального района. Но эти перемещения были опять же не массовыми. В таких нецентральных районах можно найти аренду офиса и по 300 рублей за кв. метр в месяц. Даже если это не будет БЦ, но в этих районах тоже можно найти достойный офис, приличные подъездные пути, возможности припарковаться клиентам. Поэтому, конечно, платная парковка сыграла свою роль.
О перспективах новых бизнес-центров
– Как вы оцениваете перспективы новых высоток «Воронеж-Сити»?
– Подобные БЦ во всех городах заполняются не сразу. Но со временем обретают большую популярность. Я думаю, тот же сценарий будет и для «Воронеж-Сити». Многое зависит от архитектурного решения. Оно должно быть ярким, современным и авангардным. Я хочу сказать, что опять же «Воронеж-Сити» находится в Центральном районе, где теперь есть платные парковки. Единственное, что там есть хотя бы собственная территория для паркинга. Хочу отметить, что отсутствие паркинга для клиентов – это бич многих БЦ, которые расположены в центре. Как бы вы там прекрасно ни сделали ремонт, какие бы вы там условия ни создали, самое главное, чтобы клиенты могли подъезжать на бесплатную парковку. Если они это осуществят, то в принципе это все окупит. У нас в центре у многих БЦ парковочные места для клиентов очень урезаны, в том числе и у «Аксиомы». И вот это главный момент. Я знаю, что там хотели сделать подземную парковку.
– Как вы думаете, востребован БЦ «Сабуров»?
– Я не считаю, что это какое-то открытие века, как все пишут. Рядом центр да, он аккуратненький, приличный, выглядит хорошо, но, во-первых, у него площадь очень небольшая. И то, что там предлагают open space, как будто это нечто новое, но на самом деле это давно практикуется во всех БЦ страны. Я была в Америке в 2008 году, и у них open space уже существовал лет 20. Просто это удобная форма существования офиса, и давно не является фишкой. На самом деле для арендодателя это наоборот экономия коридорной системы, то есть, сдают практически площадь полностью всю без коридоров. Ведь он получает арендную плату чистую от площади, если преподносит ее как open space. Это выгодно самому собственнику.
Кроме того, «Сабуров» изолированный, там подъездные пути не очень удобные. Если ехать в центр, то надо очень изощриться, чтобы понять, как ехать. А потом, вспомните, на противоположной стороне по ул. Большой Чернавской – огромный офисный центр, он сколько лет стоит готовый и невостребованный. Поэтому очень большой вопрос, насколько будет востребован «Сабуров».
– Как вы оцениваете строительство нового БЦ в районе Чернавского моста, который возводит «Строительная компания «Квартал»?
– Место удачное.Там рядом находится БЦ «Арсенал» на Арсенальной, 3. Это самое дешевое офисное помещение в центре было в свое время. Но несмотря на все кризисы, «Арсенал» всегда был заполнен, потому что там очень правильное ценообразование. И оно будет всегда конкурентным - туда очень легко добираться. Но там построить можно только офис, ресторан точно там не получится.
Беседовала Эльвира Бутырина
Версия для печати
Комментарии