Союз строителей Воронежской области – одна из старейших организаций подобного формата в стране, она создана 16 лет назад, чтобы объединить разрозненные в ходе экономических реформ предприятия отрасли. К началу века многие из них находились на грани вымирания, и объемы строительства жилья составлял не боле полумиллиона квадратных метров в год - втрое меньше нынешнего. Сегодня отрасль переживает очередной кризис. И профессиональное сообщество рассчитывает на поддержку Союза строителей, который недавно возглавил Владимир Астанин.
- Владимир Иванович, как себя сегодня чувствует строительное сообщество региона – в экономическом и моральном смысле?
- В нашем регионе не только удалось спасти ключевые строительные компании от «раздербанивания» – они начали активно развиваться, и сегодня представляют самодостаточный строительный комплекс, который может решать фактически любые задачи. Конкурировать с нашими застройщиками очень сложно. «Чужих» на воронежском рынке практически нет. И это устраивает всех – игроков, власти, население, – потому что отбирать объемы и уводить деньги и налоги в другие регионы никому не выгодно.
Однако времена меняются быстро: после нескольких лет интенсивного наращивания объемов мы вошли в кризис, который выражается в падении продаж и жилья, и коммерческой недвижимости, снижении экономических показателей, угрозах банкротств и социальной напряженности. И это опять заставляет консолидироваться строителей, только уже с иными целями, чем 16 лет назад. Если в конце 90-х мы жили, считай, в правовом вакууме, то сегодня система законов, регулирующих отрасль, сформирована и ужесточена настолько, что начинает препятствовать развитию строительного комплекса. Например, долгое время боролись за то, чтобы в центральной части города не было произвольного точечного строительства. В результате нормативную базу сделали суровой настолько, что даже адекватный, нужный городу проект не может через нее пробиться.
- Не менее важный вопрос – реконструкция ветхих кварталов: ее темпы тоже оставляют желать лучшего.
- Когда в 2010 году начиналась эта программа, все были убеждены, что она «выедет» на сверхприбылях строителей. Это миф. Застройщики работают на 10-15-процентной рентабельности, заботясь главным образом о том, чтобы сохранить коллективы, не дать развалиться производству. И при этом они находятся под нарастающим прессом информационного воздействия. Всегда найдутся недовольные строительством того или иного объекта, но, когда этим пользуются для накачки своего влияния политики, общественники, а порой и конкуренты – тогда ситуация становится опасной для всей отрасли. Сложился стереотип: всем виноват застройщик.
Что сегодня происходит с ветхими кварталами? Новые дома, которые планируются взамен расселенных, ограничены по этажности, плотности и т.п. – эти нормативы сделали невыгодным строительство на месте снесенных кварталов: менять ветхие коммуникации обходится дороже, чем строить их в чистом поле. Плюс расходы на расселение граждан. По расчетам специалистов нашего Союза, на каждый квадратный метр снесенного жилья должно приходиться не менее 10 метров построенного – тогда проект станет коммерчески интересным. А предлагаемые властями варианты - один к трем-четырем.
Союз строителей является той структурой, которая помогает выработать коллективное мнение строительного сообщества и реализовать его в законодательной инициативе. В частности, сегодня мы участвуем в разработке нового проекта Правил землепользования и застройки, который предполагает определенную либерализацию нормативных требований.
Кроме того, прорабатывается вопрос о том, чтобы при Союзе создать центр правовой поддержки застройщиков. Сегодня любой застройщик хочет понять, какие шаги он должен сделать, чтобы своевременно получить разрешение на строительство. А позиция чиновников часто сводится к принципу «проще запретить, чем разрешить».
- Мэр Воронежа Александр Гусев недавно предложил на обсуждение профессионального сообщества проект изменений в структуре строительного блока горадминистрации. Он, в частности, подразумевает должность главного архитектора в статусе вице-мэра. Как по-вашему, есть смысл в таких изменениях?
- Даже если главный архитектор будет считаться замом, должность его будет скорее парадной. Стратегу городской архитектуры нужна команда, а кто будет его командой? Управление главного архитектора? Зачем тогда нужен руководитель УГА? Думаю, что такой «стратег» может оказаться лишь передаточным звеном между мэром и традиционными структурами «блока». И не так-то просто будет найти человека на такую должность - нужно сочетание авторитета, харизмы и профессиональных качеств. Такая конструкция вызывает больше вопросов, чем ответов.
- Вы сказали, что Союз строителей работает над проектом изменений в городские Правила застройки и землепользования. У вас есть своя версия документа?
- Работа идет совместно с администрацией города, с управлением главного архитектора, ведущими застройщиками. Да, документ устарел, и у нас много предложений по его изменению. В первую очередь они касаются определения предельных параметров застройки. Они должны быть более гибкими, дифференцированными и не загонять отрасль в тупик. Например, нашли понимание наши предложения по определению этажности здания. Сегодня, если застройщик, исповедуя цивилизованные подходы, строит два уровня подземной парковки, он вынужден ограничивать себя на те же два этажа сверху. Согласно нашим предложениям, учитываться будет только надземная этажность.
Безусловно, будем принимать участие и в разработке нового Генплана города. Новый документ, который вступит в силу в 2020 году, должен иметь принципиально иную концепцию – концепцию развития воронежской агломерации. Уже нельзя планировать развитие города без учета пригородных районов – такой Генплан будет заведомо неактуальным. Безусловно, такая работа потребует идеальной согласованности в работе региональной и муниципальной власти.
- В Воронежской области строительство опережающими темпами развивалось в предкризисные годы – можем ли мы сказать, что и падение у нас особенно резкое?
- Падение болезненное во всех регионах. У крупных предприятий потери в объемном выражении больше, но они меньше зависят от кредитов и от дольщиков. Малые предприятия способны на более гибкую стратегию выживания. Но ряд малых предприятий уйдет с рынка – это неизбежно.
Можно прогнозировать, что такой отсев в 2018 году усилится еще больше. Вступят в силу поправки к закону №214 ФЗ, которые резко ограничат возможности долевого строительства – объемы его могут сократиться в разы. Конечно, понятно стремление законодателей исключить появление в будущем обманутых дольщиков. Но «однодневок» на этом рынке уже фактически нет. При этом Минстрой ставит задачу нарастить объемы строительства к 2025 году в 1,5 раза – до 120 млн квадратных метров жилья. Ситуация может развиваться по весьма опасному сценарию, потому что, например, ограничение «долевки» одним домом для одной организации - и одновременным запретом на строительство социальных объектов ударит даже по нашим крупнейшим застройщикам. А для малых и средних станет просто запретительной мерой для входа на рынок. Мы внимательно изучим закон, сформулируем предложения по его корректировке и будем предлагать к обсуждению законодателями с помощью воронежских представителей в Госдуме и Совете Федерации.
- 13 августа в России отмечают День строителя. Как намерены его отметить?
- Основные параметры праздника пока никак не изменились: торжественные собрания, концерты, подведение итогов конкурса на лучшую строительную организацию. Строители, пожалуй, добросовестнее всех поддерживают лучшие традиции советских времен. Но условия сегодняшнего «соцсоревнования», разработанные 10 лет назад, пора менять. И поощрять предприятия не только за рост цифровых показателей. Часто не так важно нарастить метраж сдаваемых квартир, как сохранить трудовой коллектив при падающей рентабельности, внести какой-то вклад в улучшение архитектурного облика города, нарастить культуру производства. Все это, - а также внедрение инноваций, благотворительность, на мой взгляд, должно войти в параметры нового профессионального конкурса строителей.
- А в рядах «правофланговых» есть изменения?
- Несущественные. У каждого крупного предприятия свой цикл сдачи объектов. У кого-то раз в два года возникает резкий всплеск показателей, у кого-то сдача происходит относительно равномерно. Но по-прежнему ТОП-10 воронежского рынка строит около 70% жилья. И в этом списке «Выбор», Группа компаний Хамина, «ЖБИ-2-Инвест», «Инстеп», ВМУ-2, «Электронжилсоцстрой»… А Домостроительный комбинат вошел в первую двадцатку федерального рейтинга застройщиков, заняв 13-е место. В ТОП-20 - только три компании из регионов, и это в какой-то степени – оценка всего воронежского строительного комплекса. Сегодня для него произвести миллион квадратных метров жилья – не подвиг. Гораздо сложнее – реализовать его при явном избытке предложения. Местный покупатель во многом «закончился». Перспективу я вижу в активном привлечении покупателей из других областей. Все-таки Воронежская область – один из самых привлекательных для жизни регионов.
Автор: Анатолий Марченко
Версия для печати
Комментарии