Воронежцам разрешили больше: новые правила использования земли с 1 марта

В марте 2026 года в России вступает в силу закон, который меняет подход к использованию земельных участков.

Росреестр давно настаивал на наведении порядка в сфере земельных отношений. Существовала путаница: старые советские нормы пересекались с новыми классификаторами, а местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) часто противоречили федеральным документам

Для Воронежской области систематизация ВРИ особенно актуальна. В регионе огромные массивы земель сельхозназначения соседствуют с быстрорастущими коттеджными поселками и СНТ. Раньше нередко возникали коллизии, когда владелец участка в Рамонском районе хотел перевести землю из «садоводства» в «ИЖС» для прописки, но сталкивался с бюрократической стеной.

Новые правила четко устанавливают: если вы хотите изменить ВРИ (например, с «ведения садоводства» на «индивидуальное жилищное строительство»), сделать можно только с учетом градостроительных регламентов, принятых в конкретном районе или городском округе. Когда ваш участок находится в зоне, где ПЗЗ допускают оба вида, процедура окажется простой — достаточно подать заявление в Росреестр через МФЦ.

Глава Росреестра Олег Скуфинский подчеркивает: цель реформы — убрать «белые пятна» и споры. Процедуры станут прозрачнее. Воронежцам больше не придется годами доказывать, что их предки построили дом на месте еще в 80‑х.

Анализ поправок показывает, что закон вводит три ключевых изменения, важных для жителей Воронежа и области.

Привязка к ПЗЗ. Теперь ВРИ нельзя поменять «как захочется». Только в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки. Если по документам ваша земля находится в зоне, предназначенной для сельхозпроизводства, построить на ней торговый центр не выйдет без изменения территориального зонирования.

Четкий порядок действий. Закон описывает случаи, когда изменение ВРИ происходит автоматически (например, для размещения геодезических пунктов или некапитальных строений — бытовок, навесов). Раньше территория оставалась зоной правовой неопределенности.

Исключение двойных стандартов. Если вид использования участка был установлен давно и не соответствует современному классификатору, теперь существует четкий механизм приведения его в соответствие без лишних согласований.

Что делать воронежцам прямо сейчас

Если вы владеете участком в Воронеже, Семилуках или Хохольском районе, не стоит ждать марта в панике. Но подготовиться стоит.

Закажите выписку из ЕГРН. Посмотрите, какой ВРИ указан официально.

Сверьтесь с ПЗЗ вашего поселения. Документы есть в открытом доступе в местных администрациях или на карте градостроительного зонирования. Убедитесь, что ваш вид использования входит в список основных для вашей зоны.

Проверьте «факт» и «документы». Если вы используете участок как под ИЖС (живете там с пропиской), а по документам у вас «садоводство», март — лучший момент, чтобы привести бумаги в порядок. Процедура должна стать быстрее и понятнее.

Подводные камни: о чем молчат законы

Несмотря на благие намерения, закон не делает ВРИ «резиновым». Если вы хотите изменить вид использования на условно разрешенный (например, открыть автомойку в жилой зоне), без общественных слушаний все равно не обойтись.

Кроме того, изменение ВРИ напрямую влияет на кадастровую стоимость. Перевод участка в коммерческую категорию может резко увеличить земельный налог. Эксперты советуют перед подачей заявления проконсультироваться с кадастровыми инженерами или юристами, специализирующимися на земельном праве. Например, компании вроде «Два М» или «СитиГео» отмечают, что смена ВРИ в 2026 году становится более регламентированной, но требует точного расчета экономической выгоды.