Виталий Шабалатов: «В Воронеже заканчивается банк свободных земельных участков»

Виталий Шабалатов: «В Воронеже заканчивается банк свободных земельных участков»

Вице-премьер областного правительства – о проблемах и перспективах строительной отрасли


 

В последние годы воронежские строители приучили публику к рекордным цифрам. Однако текущий период прошел под знаком спада производства и серьезных противоречий между застройщиками и законодателями. На эти темы интернет-газета «Время Воронежа» побеседовала с заместителем председателя правительства области Виталием Шабалатовым.

- Виталий Алексеевич, вы курируете строительную отрасль региона почти год. Каких изменений в этом секторе удалось добиться?

- Начало моей работы совпало, когда начался один из самых сложных периодов у застройщиков. Экономический фон в целом, к сожалению, повлиял и на строительный комплекс. Падение доходов населения отразилось на уровне продаж и, как следствие, потащило за собой объемы ввода жилья. Будем надеяться, что это временное явление. Сегодня мы видим уже рост. Пусть и небольшой, но он уже появился. Надеемся, что правительством будет принято решение по уменьшению процентной ставки по ипотечному кредиту до 7%. Сегодня это активно обсуждается. Одним из первых поднимал этот вопрос на уровне правительства РФ как раз наш губернатор.  А вообще, если брать строительный комплекс по Центральному федеральному округу, то, безусловно, мы занимаем третье место после Москвы и Московской области. Воронеж – все-таки центр Черноземья, объемы строительства у нас достаточно большие. В 2016 году мы ввели 1, 679 млн кв. м - самый большой показатель за современную историю по вводу жилья. В этой ситуации радует, что строительные компании удержались, смогли вовремя принять комплекс антикризисных мер. Кто-то сократил расходы, кто-то уменьшил объемы строительства…

- То есть они сами отреагировали на изменение ситуации?

- Да, и мы не увидели какого-то провала, банкротств и так далее. Примерно 300-350 тыс. кв. м введенного жилья остаются пока непроданными. Есть объекты, и их немало, по которым переносятся сроки строительства, но они строятся. И все такие объекты у нас на контроле. Ежемесячно наши сотрудники их объезжают, делают фотоотчет, составляют описание выполненных работ, вплоть до количества людей на стройплощадке. Этот опыт мы успешно применяли, когда я по поручению губернатора занимался обманутыми дольщиками. Так мы контролировали работу проблемных компаний. У нас был порядок, разработана форма отчетности, и ежемесячно сотрудники объезжали, делали анализ, в результате которого мы видели, какие изменения за месяц произошли, какой объем выполнен, сколько людей работает и так далее. Аналогичную методику применяем сейчас, поскольку она доказала свою эффективность. В режиме реального времени по всем объектам, где у нас договоры долевого участия и где есть риски для населения, мы такой учет и контроль ведем.

- Вы сказали об объективных факторах, которые повлияли на состояние отрасли. А субъективные в регионе имели место, на ваш взгляд?

- Субъективные – они всегда есть, их даже может быть больше, чем объективных, начиная от административных барьеров, о которых все говорят, и заканчивая такой, которая может перейти в ранг объективных: у нас банк земельных участков под комплексную застройку заканчивается.

- Даже так?

- Фактически так. Строители, особенно крупные компании, которые имеют домостроительные заводы, такие как ДСК или «Выбор»,  начинают сталкиваться уже с неким дефицитом. Нет, участки есть - на границе города, либо сразу за чертой. Но там нет сетей, инфраструктуры. А таких площадок, чтобы в центральной части да еще с инфраструктурой - у нас уже нет. С одной стороны, это минус, а с другой стороны, радует, строительные компании обратили свой взор на так называемые застроенные территории. Вместе с мэрией мы сформировали пул таких территорий.  Мы видим, что у нас есть места, которые требуют развития. И сделаем так, чтобы инвестор мог выбрать тот участок, который  считает для себя наиболее перспективным.

- Областной Союз строителей по поводу застроенных территорий провел целое собрание, где было заявлено, что такие проекты никакой прибыли застройщикам не приносят из-за массы обременений. В чем проблема?

-У нас есть территории, например, улица Ленинградская, где люди были расселены из аварийных домов. Но все равно остается достаточно количество домов, которые находятся на грани признания их аварийными и требуют расселения. Город, заключая соглашения, возлагает эти обязанности на инвесторов. А это требует от застройщика серьезных инвестиционных вложений. Затем возникает вопрос с инженерной инфраструктурой: застройка послевоенная, сети старые, они тоже в аварийном состоянии, плюс их пропускная способность не соответствует новым потребностям. Эта проблема тоже должна решаться за счет инвестора.

- А больше некому взять на себя эти затраты?

- Некому. У ресурсников средств свободных нет. Тот же «РВК-Воронеж»  наибольший объем средств направляет в инвестиционную программу. Эта программа направлена на финансирование работ по реконструкции сетей. Ни для кого не секрет, что у нас сегодня в целом по стране износ более 60% инженерной инфраструктуры. В нашем регионе ситуация такая же.

Другим источником мог бы стать муниципалитет. Но у него тоже средств нет. Например, 77% расходов областного бюджета в 2017 года направлялись на финансирование социальных статей. Полагаю, ситуация с городской казной – такая же. Поэтому все ложится все на плечи застройщика, что сказывается на себестоимости жилья.

Ну и дополнительная сложность связана с той же улицей Ленинградской, где предстоит решить очень непростую задачу. Руководство ВАСО подняло вопрос об ограничении высотности новостроек на этом участке.

- Разве это новость. Там всегда какое-то ограничение существовало.

- Мы не можем получить пока ответа на вопрос: почему они нам дают параметры застройки ниже той, которая сложилась на протяжении последних 40 лет? Руководство завода ссылается на свои нормативы и расчеты. Но мы плотно работаем над решением. Уже и губернатор обсуждал проблему на уровне вице-премьера. Я надеюсь, что решение будет найдено с учетом требований градостроительного законодательства и Воздушного кодекса.

- Я так понимаю, что вам приходится много взаимодействовать с администрацией Воронежа?

- Да, наша главная задача - отрегулировать в соответствие с требованиями сегодняшнего дня нормативную базу, которая помогла бы строительным компаниям улучшить показатели. Мы недавно закончили проработку новых Правил землепользования и застройки. В проекте учли, наверное, 95% замечаний и просьб строителей. В частности, если говорить о развитии застроенных территорий, то мы увеличили плотность новой застройки, что позволит экономически стимулировать инвесторов. Эти правила будут вынесены на публичные слушания 1 ноября.

Кроме того, с 1 января 2018 года мы полностью переходим на электронный документооборот, получение разрешений и ввод в эксплуатацию – по объектам, которые прошли госэкспертизу. Этим мы надеемся уйти от неких коррупционных составляющих, которые возможны, когда  происходит личное общение чиновника и застройщика. Понятно, что эта меры полностью  проблемы не снимет, но мы надеемся, что позитивные изменения все же произойдут.

- На коррупционную составляющую можно и по-другому посмотреть. Большинство руководителей наших крупнейших застройщиков – люди сановные, обладающие мандатами депутатскими. Насколько этот факт осложняет вам диалог с ними? Или, наоборот, упрощает?

- Я бы сказал - упрощает. Во-первых, все проблемные объекты возводятся некрупными компаниями. Во-вторых, люди,  о которых вы сказали, прекрасно понимают, что многие вопросы регулируются не местным законодательством, а федеральным. И для них имиджевая составляющая, репутация важны. Поэтому они не идут на сомнительные сделки.  А коррупционный фон создают те, кто пришел на этот рынок с желанием быстро заработать, не разбираясь ни  в чем.

- Существует ли черный список воронежских застройщиков?

- Нет, такого списка ни у кого нет. Могу сказать, у нас достаточно дружное сообщество.

- Как же оно допустило кризис с обманутыми дольщиками?

- Да, тогда сообщество не среагировало. Они все видели, знали, но… Если бы была консолидация, то, конечно, они бы все решили внутри сообщества. Но сегодня уже их менталитет меняется.

- Вы думаете, случись такая ситуация сейчас, строительное сообщество все отрегулирует?

- Нет, они, может быть, еще не дошли до того, чтобы оказывать какое-то принципиальное давление, но уже созрели, чтобы обращать внимание власти, если какие-то действия на рынке вызывают сомнения.

- Это от высокой гражданской сознательности?

- Не только. Они же понимают, что достраивать-то им придется.

- Если можете, поясните свою точку зрения на ситуацию с домом по Ленинскому проспекту, 201 в Воронеже. Какой выход был бы наиболее верным?

- Мне сложно давать правовую оценку: возбуждено уголовное дело, оно расследуется. Но, как показывает практика, в конфликтных ситуациях очень редко бывает виновата одна сторона. Есть там, скорее всего, и вопросы к одной стороне, которая продавала, и к стороне, которая покупала. Не думаю, что ситуация тупиковая. Есть предложения у города по использованию, сегодня можно его перепрофилировать технически.

- Это да, но вот владелец этого недостроя, насколько я понимаю, не особо идет навстречу.

- Там возник вопрос по сумме. Владелец говорит об одной сумме, город оценивает в другую сумму. Здесь, наверное, надо говорить о более полной, качественной оценке. Если будет доказано, что застройщик реально потратил такую-то сумму, то, значит, город, скорее всего, согласится с этой суммой. А если город докажет, что у него необоснованно завышенные требования, значит, скорее всего, застройщику придется это принять. Здесь вопрос деловой порядочности.

- Воронежский Союз строителей выступил с довольно суровой критикой поправок в ФЗ-214, касающихся долевого строительства. Союз говорит, что введение в действие этих норм приведет к краху многих участников рынка. А какова ваша точка зрения на проблему?

- Мы обсуждали этот вопрос. Я понимаю, почему Минстрой вышел с таким проектом: сегодня в целом в стране ситуация сложная, а в некоторых местах даже катастрофическая. Вопрос опять добросовестности застройщика, его уровня ответственности. У нас почти нет института репутации, и основной показатель – цена. Я могу гарантировать: если сейчас огородить площадь Ленина забором и написать «Продаю квартиры по 35 тыс. рублей за метр» -  выстроится очередь. И в 90% случаев те, кто придет покупать, даже не будут спрашивать документы. По моему опыту, в половине случаев те, кого мы называли обманутыми дольщиками, - рисковали осознанно, понимали, что делают, но надеялись проскочить. А когда не проскочили, они все стали обиженными и обманутыми и вышли на площади.  Как показал опыт, самыми активными были те, кто имел не одну и не две квартиры. Те, кто пытался сделать бизнес на этом.

Поэтому государство законодательно пытается избежать повторения той ситуации. Исходя из этого, Минстрой старается, наверное, подчистить рынок от слабых компаний. Что в результате? Думаю, рынок перераспределится. Кто-то объединится, кто-то продаст бизнес. Произойдут поглощение или слияние.

Я не стал бы говорить об этом в категориях «плохо – хорошо». Исходя из общетеоретических рассуждений, мы понимаем, что рынок должен подзачиститься, компании укрупниться, стать экономически более окрепшими, финансово состоятельными. Качество строительства должно вырасти, и, как следствие, объекты должны уменьшиться.

- Интересно. Вы полагаете, эпоха однотипных многоэтажек заканчивается?

- Мы достигли серьезного количественного показателя, и увеличения объемов строительства в таких пропорциях, как было, я думаю, уже не будет. Это и экономически необоснованно. Рынок  насытили. Следующий этап – из количества перейти в качество. Вопрос качественного проектирования, вопрос комфортного проживания. Вырастает потребность в благоустроенной  дворовой территории,  транспортной доступности, социальных объектах.

Никого не хочу обидеть, но далеко не все застройщики обеспокоены  энергоэффективностью, многие строят по технологиям 1960-х годов. Масса жалоб идет от людей по оплате мест общего пользования, а современные технологии, позволяют вообще уйти от этой оплаты.

- Стало быть, градостроительные перспективы вы видите в изменении качества работ?

- Безусловно. Мы будем стараться сохранить и объем сданных метров, но хотелось бы, чтобы он уже был другого качества. Начиная с отделки место общего пользования и заканчивая инфраструктурой. И плюс к этому должна вестись соответствующая работа управляющих компаний.

- По-вашему, какие УК предпочтительнее – от застройщика, или те, которые являются как будто самостоятельными?

- На сегодняшний  день, по моему мнению, самые качественные управляющие компании – это компании застройщика. У них есть материально-техническая база, и навык, и объект свой они знают досконально. Ну, и когда обслуживаешь собственный жилой фонд – отношение к делу совсем другое.

- Дадите прогноз объема введенного жилья по итогам года?

- Расчеты еще не совсем корректны, потому что основные вводы происходят в ноябре-декабре. Но планируем выйти на 96-98% к прошлому году.

Автор: Герман Полтаев

16:21 23.10.2017

Комментарии

Все комментарии проходят через модерацию. Спасибо за понимание.
Если вы видете это поле, то ваш браузер не настроен корректно или произошла ошибка при загрузке страницы.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Слава богу у нас появились молодые качественные управленцы, которые реально владеют ситуацией.