Виталий Шабалатов: «В Воронеже заканчивается банк свободных земельных участков»

В последние годы воронежские строители приучили публику к рекордным цифрам. Однако текущий период прошел под знаком спада производства и серьезных противоречий между застройщиками и законодателями. На эти темы интернет-газета «Время Воронежа» побеседовала с заместителем председателя правительства области Виталием Шабалатовым.

- Виталий Алексеевич, вы курируете строительную отрасль региона почти год. Каких изменений в этом секторе удалось добиться?

- Начало моей работы совпало, когда начался один из самых сложных периодов у застройщиков. Экономический фон в целом, к сожалению, повлиял и на строительный комплекс. Падение доходов населения отразилось на уровне продаж и, как следствие, потащило за собой объемы ввода жилья. Будем надеяться, что это временное явление. Сегодня мы видим уже рост. Пусть и небольшой, но он уже появился. Надеемся, что правительством будет принято решение по уменьшению процентной ставки по ипотечному кредиту до 7%. Сегодня это активно обсуждается. Одним из первых поднимал этот вопрос на уровне правительства РФ как раз наш губернатор.  А вообще, если брать строительный комплекс по Центральному федеральному округу, то, безусловно, мы занимаем третье место после Москвы и Московской области. Воронеж – все-таки центр Черноземья, объемы строительства у нас достаточно большие. В 2016 году мы ввели 1, 679 млн кв. м - самый большой показатель за современную историю по вводу жилья. В этой ситуации радует, что строительные компании удержались, смогли вовремя принять комплекс антикризисных мер. Кто-то сократил расходы, кто-то уменьшил объемы строительства…

- То есть они сами отреагировали на изменение ситуации?

- Да, и мы не увидели какого-то провала, банкротств и так далее. Примерно 300-350 тыс. кв. м введенного жилья остаются пока непроданными. Есть объекты, и их немало, по которым переносятся сроки строительства, но они строятся. И все такие объекты у нас на контроле. Ежемесячно наши сотрудники их объезжают, делают фотоотчет, составляют описание выполненных работ, вплоть до количества людей на стройплощадке. Этот опыт мы успешно применяли, когда я по поручению губернатора занимался обманутыми дольщиками. Так мы контролировали работу проблемных компаний. У нас был порядок, разработана форма отчетности, и ежемесячно сотрудники объезжали, делали анализ, в результате которого мы видели, какие изменения за месяц произошли, какой объем выполнен, сколько людей работает и так далее. Аналогичную методику применяем сейчас, поскольку она доказала свою эффективность. В режиме реального времени по всем объектам, где у нас договоры долевого участия и где есть риски для населения, мы такой учет и контроль ведем.

- Вы сказали об объективных факторах, которые повлияли на состояние отрасли. А субъективные в регионе имели место, на ваш взгляд?

- Субъективные – они всегда есть, их даже может быть больше, чем объективных, начиная от административных барьеров, о которых все говорят, и заканчивая такой, которая может перейти в ранг объективных: у нас банк земельных участков под комплексную застройку заканчивается.

- Даже так?

- Фактически так. Строители, особенно крупные компании, которые имеют домостроительные заводы, такие как ДСК или «Выбор»,  начинают сталкиваться уже с неким дефицитом. Нет, участки есть - на границе города, либо сразу за чертой. Но там нет сетей, инфраструктуры. А таких площадок, чтобы в центральной части да еще с инфраструктурой - у нас уже нет. С одной стороны, это минус, а с другой стороны, радует, строительные компании обратили свой взор на так называемые застроенные территории. Вместе с мэрией мы сформировали пул таких территорий.  Мы видим, что у нас есть места, которые требуют развития. И сделаем так, чтобы инвестор мог выбрать тот участок, который  считает для себя наиболее перспективным.

- Областной Союз строителей по поводу застроенных территорий провел целое собрание, где было заявлено, что такие проекты никакой прибыли застройщикам не приносят из-за массы обременений. В чем проблема?

-У нас есть территории, например, улица Ленинградская, где люди были расселены из аварийных домов. Но все равно остается достаточно количество домов, которые находятся на грани признания их аварийными и требуют расселения. Город, заключая соглашения, возлагает эти обязанности на инвесторов. А это требует от застройщика серьезных инвестиционных вложений. Затем возникает вопрос с инженерной инфраструктурой: застройка послевоенная, сети старые, они тоже в аварийном состоянии, плюс их пропускная способность не соответствует новым потребностям. Эта проблема тоже должна решаться за счет инвестора.

- А больше некому взять на себя эти затраты?

- Некому. У ресурсников средств свободных нет. Тот же «РВК-Воронеж»  наибольший объем средств направляет в инвестиционную программу. Эта программа направлена на финансирование работ по реконструкции сетей. Ни для кого не секрет, что у нас сегодня в целом по стране износ более 60% инженерной инфраструктуры. В нашем регионе ситуация такая же.

Другим источником мог бы стать муниципалитет. Но у него тоже средств нет. Например, 77% расходов областного бюджета в 2017 года направлялись на финансирование социальных статей. Полагаю, ситуация с городской казной – такая же. Поэтому все ложится все на плечи застройщика, что сказывается на себестоимости жилья.

Ну и дополнительная сложность связана с той же улицей Ленинградской, где предстоит решить очень непростую задачу. Руководство ВАСО подняло вопрос об ограничении высотности новостроек на этом участке.

- Разве это новость. Там всегда какое-то ограничение существовало.

- Мы не можем получить пока ответа на вопрос: почему они нам дают параметры застройки ниже той, которая сложилась на протяжении последних 40 лет? Руководство завода ссылается на свои нормативы и расчеты. Но мы плотно работаем над решением. Уже и губернатор обсуждал проблему на уровне вице-премьера. Я надеюсь, что решение будет найдено с учетом требований градостроительного законодательства и Воздушного кодекса.

- Я так понимаю, что вам приходится много взаимодействовать с администрацией Воронежа?

- Да, наша главная задача - отрегулировать в соответствие с требованиями сегодняшнего дня нормативную базу, которая помогла бы строительным компаниям улучшить показатели. Мы недавно закончили проработку новых Правил землепользования и застройки. В проекте учли, наверное, 95% замечаний и просьб строителей. В частности, если говорить о развитии застроенных территорий, то мы увеличили плотность новой застройки, что позволит экономически стимулировать инвесторов. Эти правила будут вынесены на публичные слушания 1 ноября.

Кроме того, с 1 января 2018 года мы полностью переходим на электронный документооборот, получение разрешений и ввод в эксплуатацию – по объектам, которые прошли госэкспертизу. Этим мы надеемся уйти от неких коррупционных составляющих, которые возможны, когда  происходит личное общение чиновника и застройщика. Понятно, что эта меры полностью  проблемы не снимет, но мы надеемся, что позитивные изменения все же произойдут.

- На коррупционную составляющую можно и по-другому посмотреть. Большинство руководителей наших крупнейших застройщиков – люди сановные, обладающие мандатами депутатскими. Насколько этот факт осложняет вам диалог с ними? Или, наоборот, упрощает?

- Я бы сказал - упрощает. Во-первых, все проблемные объекты возводятся некрупными компаниями. Во-вторых, люди,  о которых вы сказали, прекрасно понимают, что многие вопросы регулируются не местным законодательством, а федеральным. И для них имиджевая составляющая, репутация важны. Поэтому они не идут на сомнительные сделки.  А коррупционный фон создают те, кто пришел на этот рынок с желанием быстро заработать, не разбираясь ни  в чем.

- Существует ли черный список воронежских застройщиков?

- Нет, такого списка ни у кого нет. Могу сказать, у нас достаточно дружное сообщество.

- Как же оно допустило кризис с обманутыми дольщиками?

- Да, тогда сообщество не среагировало. Они все видели, знали, но… Если бы была консолидация, то, конечно, они бы все решили внутри сообщества. Но сегодня уже их менталитет меняется.

- Вы думаете, случись такая ситуация сейчас, строительное сообщество все отрегулирует?

- Нет, они, может быть, еще не дошли до того, чтобы оказывать какое-то принципиальное давление, но уже созрели, чтобы обращать внимание власти, если какие-то действия на рынке вызывают сомнения.

- Это от высокой гражданской сознательности?

- Не только. Они же понимают, что достраивать-то им придется.

- Если можете, поясните свою точку зрения на ситуацию с домом по Ленинскому проспекту, 201 в Воронеже. Какой выход был бы наиболее верным?

- Мне сложно давать правовую оценку: возбуждено уголовное дело, оно расследуется. Но, как показывает практика, в конфликтных ситуациях очень редко бывает виновата одна сторона. Есть там, скорее всего, и вопросы к одной стороне, которая продавала, и к стороне, которая покупала. Не думаю, что ситуация тупиковая. Есть предложения у города по использованию, сегодня можно его перепрофилировать технически.

- Это да, но вот владелец этого недостроя, насколько я понимаю, не особо идет навстречу.

- Там возник вопрос по сумме. Владелец говорит об одной сумме, город оценивает в другую сумму. Здесь, наверное, надо говорить о более полной, качественной оценке. Если будет доказано, что застройщик реально потратил такую-то сумму, то, значит, город, скорее всего, согласится с этой суммой. А если город докажет, что у него необоснованно завышенные требования, значит, скорее всего, застройщику придется это принять. Здесь вопрос деловой порядочности.

- Воронежский Союз строителей выступил с довольно суровой критикой поправок в ФЗ-214, касающихся долевого строительства. Союз говорит, что введение в действие этих норм приведет к краху многих участников рынка. А какова ваша точка зрения на проблему?

- Мы обсуждали этот вопрос. Я понимаю, почему Минстрой вышел с таким проектом: сегодня в целом в стране ситуация сложная, а в некоторых местах даже катастрофическая. Вопрос опять добросовестности застройщика, его уровня ответственности. У нас почти нет института репутации, и основной показатель – цена. Я могу гарантировать: если сейчас огородить площадь Ленина забором и написать «Продаю квартиры по 35 тыс. рублей за метр» -  выстроится очередь. И в 90% случаев те, кто придет покупать, даже не будут спрашивать документы. По моему опыту, в половине случаев те, кого мы называли обманутыми дольщиками, - рисковали осознанно, понимали, что делают, но надеялись проскочить. А когда не проскочили, они все стали обиженными и обманутыми и вышли на площади.  Как показал опыт, самыми активными были те, кто имел не одну и не две квартиры. Те, кто пытался сделать бизнес на этом.

Поэтому государство законодательно пытается избежать повторения той ситуации. Исходя из этого, Минстрой старается, наверное, подчистить рынок от слабых компаний. Что в результате? Думаю, рынок перераспределится. Кто-то объединится, кто-то продаст бизнес. Произойдут поглощение или слияние.

Я не стал бы говорить об этом в категориях «плохо – хорошо». Исходя из общетеоретических рассуждений, мы понимаем, что рынок должен подзачиститься, компании укрупниться, стать экономически более окрепшими, финансово состоятельными. Качество строительства должно вырасти, и, как следствие, объекты должны уменьшиться.

- Интересно. Вы полагаете, эпоха однотипных многоэтажек заканчивается?

- Мы достигли серьезного количественного показателя, и увеличения объемов строительства в таких пропорциях, как было, я думаю, уже не будет. Это и экономически необоснованно. Рынок  насытили. Следующий этап – из количества перейти в качество. Вопрос качественного проектирования, вопрос комфортного проживания. Вырастает потребность в благоустроенной  дворовой территории,  транспортной доступности, социальных объектах.

Никого не хочу обидеть, но далеко не все застройщики обеспокоены  энергоэффективностью, многие строят по технологиям 1960-х годов. Масса жалоб идет от людей по оплате мест общего пользования, а современные технологии, позволяют вообще уйти от этой оплаты.

- Стало быть, градостроительные перспективы вы видите в изменении качества работ?

- Безусловно. Мы будем стараться сохранить и объем сданных метров, но хотелось бы, чтобы он уже был другого качества. Начиная с отделки место общего пользования и заканчивая инфраструктурой. И плюс к этому должна вестись соответствующая работа управляющих компаний.

- По-вашему, какие УК предпочтительнее – от застройщика, или те, которые являются как будто самостоятельными?

- На сегодняшний  день, по моему мнению, самые качественные управляющие компании – это компании застройщика. У них есть материально-техническая база, и навык, и объект свой они знают досконально. Ну, и когда обслуживаешь собственный жилой фонд – отношение к делу совсем другое.

- Дадите прогноз объема введенного жилья по итогам года?

- Расчеты еще не совсем корректны, потому что основные вводы происходят в ноябре-декабре. Но планируем выйти на 96-98% к прошлому году.

Автор: Герман Полтаев