Сергей Панюков: «Оплачивая за своих граждан часть кредита,
государство
всегда выигрывает»

Сергей Панюков: «Оплачивая за своих граждан часть кредита,  государство  всегда выигрывает»

Материалы по итогам интернет-конференции с гендиректором регионального Агентства жилищного ипотечного кредитования


 

Сергей Митрофанович Панюков - генеральный директор АО «Агентство жилищного
ипотечного кредитования Воронежской области». Возглавляет Агентство с 2009
года. Опыт работы в банковской сфере - более 20 лет.

- Сергей Митрофанович,  пожалуй, самая лучшая новость для российских заемщиков пришла в этом году  из вашего ведомства - появилась хорошая новость: продлили  программу льготной ипотеки…

- Льготная ипотека, в рамках которой ставка по ипотечному кредиту не превышает 12%, стартовала 1 марта 2015-го и истекает в марте этого года. Это едва ли не главный фактор,  благодаря которому  рынок катастрофически не обрушился  в прошлом году: после принятия  решения о субсидиях  количество  ипотечных договоров после резкого спада выросло в два раза. После марта 2016-го программа будет продолжена, и на нее выделят столько же денег, как и в прошлом году – 16 млрд рублей. Можно немного уточнить: в прошлом году  планировалось на субсидии  направить 20 млрд,  но освоили только 16. План на этот год, как водится, сверстали «от достигнутого». 

- В систему АИЖК  вливается  Фонд содействия развитию жилищного строительства – тот самый, благодаря которому у Воронежа появились «Бравермановские земли» в районе Шишкова, а  впоследствии вырос целый «Шишковград». Сулит ли  эта реорганизация какие-то дальнейшие перспективы региону?

- Главный ресурс Фонда РЖС, с которым он «пришел» в АИЖК, - это  федеральные земли, годные  под  жилищную застройку..  В  ближайшее время будет произведена  инвентаризация земельных участков РЖС. Но с какими  конкретно  участками  придется работать в регионе,  пока трудно сказать. В  новых проектах будет предусмотрен весь спектр государственной поддержки – вплоть до субсидирования строительства коммуникаций. А   главным ресурсом АИЖК в этом партнерстве, по замыслу инициаторов реформы, должны стать  опыт и деньги.

- Но  в финансовом смысле  ваши ресурсы тоже ограниченны, разве не так?

- Сегодня мы не пользуемся кредитными линиями банков,  выдаем ипотечные займы только за счет областных денежных средств, вложенных в наш уставный капитал. Наш учредитель, правительство Воронежской области,  регулярно его увеличивает.   Если 13 лет назад уставный капитал Агентства составлял  3 млн рублей, то  сегодня он превышает 190 млн. рублей. Правда, на 2016 год увеличение уставного капитала не предусмотрено в связи со сложной экономической ситуацией. Тем не менее, отмечу: на  один бюджетный рубль, вложенный в нас правительством,  мы привлекаем около пяти рублей федеральных денег – путем формирования пулов  оформленных закладных и рефинансирования  их в  АИЖК.

-  Некоторое время назад анонсировалась эмиссия  ипотечных  ценных бумаг. Почему сейчас о ней не слышно?

- Программа  облигационных займов в 2014  году стартовала, но  неудачно: ей   помешали известные кризисные события. Предполагалось, что облигации будут приобретать в основном западные фонды. Но в кризис и отечественные инвесторы  не слишком активны. Они помнят,  как глубочайший  мировой кризис начался с ипотечных ценных бумаг. Но в этом году попытка, с ориентацией на внутренний рынок, будет повторена. Для этого надо придать ипотечным бумагам статус государственных – тогда их смогут приобретать  такие инвесторы, как, например, Пенсионный фонд России.

- А насколько кризис  сказался на ваших заемщиках? Сильно выросло число просроченных кредитов?

- В абсолютном выражении - практически не выросло . Но в процентах тренд есть- потому что упали  сами  объемы выданных кредитов. Когда два  проблемных кредита мы фиксировали  при  200 выданных – это одно, когда при 100 – это уже два процента.

В ходе прошлого кризиса государство выделяло для решения этой проблемы деньги- 4,5 миллиарда. За счет них мы серьезно реструктурировали долги  в пользу заемщика – например, на год приостанавливали платежи. Но удивительное наблюдение: почти никому из заемщиков это не  помогло радикально  решить проблему. Похоже, наоборот, люди только расслаблялись и начинали чересчур надеяться на гуманизм государства. Через год падение в долговую яму продолжалось, и в итоге доходило до суда.

- Что рекомендуете в таких случаях?

- Обычно мы  в  таких социально  безнадежных случаях рекомендуем  как можно быстрее продавать жилье – чтобы расплатиться с кредитором, не дожидаясь, пока долг обрастет  пенями и судебными издержками. Но в нынешний кризис  проблема «плохих» кредитов усугубилась падением цен на недвижимость. Люди все чаще занимают такую позицию: «А, забирайте эту  квартиру, я ее все равно за старые деньги не продам!» С этим трудно что-то поделать – остается надеяться на стабилизацию экономики и рынка недвижимости.  И она неизбежна. Потребность в жилье  у людей ничуть не уменьшается. Они не отказываются от покупки квартир – просто откладывают ее. И государство   не менее  граждан заинтересовано в развитии ипотеки - мощного локомотива экономики.

АИЖК Воронежской области по-прежнему  является исполнителем  социальных программ региона в сфере жилищного строительства. Помимо  грандиозной  программы «Жилье для российской семьи» ( в Воронежской области заявлено строительство почти полумиллиона квадратных метров жилья) продолжают  работать программы для молодых,  многодетных семей,  работников бюджетной сферы,  молодых специалистов,  обладателей «материнского капитала и т.п.  Все  пользуются спросом, на все есть небольшая очередь.

Думаю, субсидирование, в той или иной форме, останется всегда. Оплачивая за своих граждан часть кредита,  государство  всегда выигрывает.  Вместе с жилищной решается  множество других социальных проблем: развитие городской  инфраструктуры, закрепление кадров, демографические проблемы. Поэтому  меньше всего помощь гражданам в решении жилищной проблемы можно назвать разбазариванием госсредств.

 

Ответы на вопросы читателей

 

- С 1 февраля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало выдавать ипотеку с плавающими ставками, привязанными к фактическому уровню инфляции. Как это работает на практике?

-    Ипотека с плавающей процентной ставкой состоит из двух частей: постоянной и переменной.  Основная часть фиксируется (сегодня -на  уровне  4,9%)  и не меняется на все время выплаты кредита. А вот переменная часть меняется, она привязана к официальному индексу  потребительских цен. По условиям договора, период может длиться квартал, полгода или другой промежуток времени. Если  переменная составляющая уменьшается, значит больше денег  из ежемесячного платежа идет на погашение основного долга, и кредит погашается досрочно; если ставка увеличивается – удлиняется срок кредитования. При нынешних темпах инфляции (по данным официальной статистики – 12,9% в 2015 году), по расчетам АИЖК, срок кредита может сократиться  вдвое. Кредит можно получить на покупку жилья на первичном и вторичном рынках или рефинансировать ранее полученный займ.



- Будут ли распространяться плавающие ставки на договора, которые были заключены до 1 февраля?

-Нет, не будут. Условие о плавающей ставке должно быть четко прописано в кредитном договоре/ договоре займа. Если заемщик изначально оформлял кредит по фиксированной ставке, измениться на плавающую в одностороннем порядке она не может.

- Сегодня есть такое понятие - корпоративная ипотека.  Является ли это ипотекой на самом деле?

- Ипотека  -  это залог недвижимости. При неполной оплате стоимости квартиры автоматически возникает ипотека в пользу продавца, либо кредитной организации. Это гарантия получения кредитором денег в будущем; в противном случае объект залога по судебному решению реализуется с публичных торгов. Выдача кредита строительными компаниями это,  по сути, отсрочка оплаты.

Есть и другое понимание корпоративной ипотеки: это взаимодействие трех сторон: банка, компании и заемщика. Работодатель становится клиентом банка и, тем самым, предоставляет льготные условия по ипотеке своим сотрудникам.

От работодателей корпоративная программа ипотечного кредитования не требует от работника никаких гарантий, поручительств и вообще не подразумевает никакой ответственности. В этом случае корпоративный кредит работнику  можно лишь условно назвать ипотекой.  

- Какими должны быть условия, при которых возможно снижение ипотечной ставки?

-Если речь идет об ипотеке вообще, то основным условием снижения ипотечной ставки является  доступность для банков долгосрочных финансовых ресурсов на более выгодных условиях, что в свою очередь, связано с уровнем ключевой ставки ЦБ РФ, уровнем инфляции и другими экономическими показателями. Если речь идет о продукте «Переменная ставка», то снижение ипотечной ставки связано со снижением ежемесячного уровня инфляции. Если речь о снижении ставки по уже полученному ипотечному кредиту – можно перекредитоваться на более выгодных условиях.

- Существует ли в Воронеже, как в Москве проблема валютной ипотеки? Если да, как она решается?

- Да существует. Норешение по валютной ипотеке каждый банк принимает самостоятельно в головном офисе.  А головные офисы воронежских банков – большей частью в Москве. Наше Агентство, как и федеральное АИЖК, выдает займы только в российской валюте.

-  Работает ли сегодня ипотека для учителей?

- С конца прошлого года у нас  появился новый ипотечный продукт – «Ипотека для членов ПЖСК «Учитель». Благодаря нему, члены этого кооператива - а это прежде всего учителя и преподаватели вузов - , получили возможность взять льготный ипотечный заем для оплаты членских взносов в учительском кооперативе. Эта программа уникальна и для Воронежской области и для  других регионов. 

Учителя как работники бюджетной сферы могут также участвовать в областной программе субсидирования ипотеки. Единовременная субсидия из областного бюджета выплачивается на возмещение части первоначального взноса по ипотеке, либо на возмещение части расходов по уплате основного долга.  Правда, для получения субсидии необходимо соответствовать и другим критериям отбора участников программы, в частности, до приобретения квартиры в ипотеку не иметь в собственности жилья. Исполнителем данной программы также является наше Агентство. На выплату субсидий в  2016 году в областном бюджете предусмотрено более 60  млн. рублей.

С марта 2016 года будет запущен ряд новых ипотечных продуктов АИЖК Предполагается, что они также  будут предусматривать льготное кредитование работников бюджетной сферы.

Материалы подготовил Александр Саубанов

17:56 18.02.2016

Комментарии

Все комментарии проходят через модерацию. Спасибо за понимание.
Если вы видете это поле, то ваш браузер не настроен корректно или произошла ошибка при загрузке страницы.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Да пошло это государство в задницу. Вспоминая присказку, что сейчас, по тебованию народа опять подорожала колбаса, я бесюсь. Не надо за меня что то платить. Дайте эти деньги мне. Я сам определюсь, надо ли их платить ВАМ, или заплачу за горилку соседу. Но вас это не устраивает, надо создать прецедент благопомощи, а на самом деле - кабалу для меня. Поэтому, ростовщики всех мастей и другие парни в кипах - пшли нах. В свое время,такие кильдимы горели синим пламенем. Ни к чему не призываю, единственное - учите историю Государства Российского и историю КПСС. Не исключаю, что описанное ранее, может повторится. А я , как пророк,которым являюсь (прости меня господи ,я должен это сказать не смотря на твои запреты - знаю, мне это будет дорого стоить). Люди, вы живете так , как будто завтра будет ссудный день.Не волнуйтесь - 40 лет вы можете заниматься своим блудом, а потом я буду вас судить. Интересно, а что об этом знании говорит РПЦ и Папа Римский. Я думаю,молчат, ибо им это не доступно. Ну , ну. И еще раз, прошу прощения у господа. Но у нас бардак, все перемешалось. Попы пузатые, паства голодная, миром правит золото. Это не наш мир, рогатый побеждает. Поможи нам,господи, или дай индульгенцию на уничтожение твоих врагов. PS - парни, не парьтесь -это сон.